JURISPRUDENCE
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SENTENCE ARBITRALE
Audience du 18 octobre 1999
M sa / M-N
(...)
1. Vu la demande d’arbitrage
introduite par la partie
demanderesse en langue française le 20 octobre 1998.
2. Vu la clause d’arbitrage
contenue dans le compromis
de vente conclu entre les parties le 7 avril 1998.
3. Vu la convocation des parties
par le tribunal arbitral
à l’audience du 4 décembre 1998.
4. Vu la tentative de conciliation
mise en oeuvre le 4
décembre 1998.
5. Vu les conclusions principales
et additionnelles des
parties, celles-ci ayant été entendues en leurs moyens
à
l’audience, tant sur le contenu desdites conclusions que sur leurs
demandes
complémentaires, dans le cadre d’un débat contradictoire.
6. Vu la loi du 4 juillet 1972 sur
l’arbitrage, modifiée
par la loi du 19 mai 1998.
7. Vu le règlement de
procédure de la Chambre
d’Arbitrage et de Médiation.
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I. LA PROCEDURE
Attendu que la partie
défenderesse au principal
émet les observations suivantes :
a. La procédure ainsi que
les délais de
production et de transmission des conclusions ont été
forts
courts, conférant au traitement de la cause le caractère
d’un référé, non nécessaire en
l’espèce.
b. Plus précisément,
que le temps qui lui
a été accordé en vue d’analyser les conclusions de
la partie demanderesse ne lui aurait pas permis de noter une
modification
de la demande dans les moyens de celle-ci, en ce que l’action
initialement
mue aux fins de voir la convention de vente annulée a
été
modifiée en demande d’exécution forcée de ladite
convention.
Attendu que la cause a
été introduite le
20 octobre 1998.
Attendu qu’elle a fait l’objet le
4 décembre 1998
d’une tentative de conciliation aboutie dans les limites
décrites
plus loin dans la présente sentence.
Attendu qu’il résulte des
échanges de courriers
et de l’audience que les parties sont restées en contact pendant
plusieurs mois dans le cadre de ladite tentative de conciliation
initiée
par le tribunal, lequel a, par courrier du 13 juillet 1999,
lancé
les pistes d’une transaction générale sur base du rapport
émanant de la société Orex, rapport dont il sera
parlé
plus loin
Que par la suite, la partie
demanderesse au principal
a, face à un silence prolongé de la partie
défenderesse,
requis le 17 août 1999 le tribunal de relancer la
procédure
contentieuse.
Attendu que les délais
relatifs à la transmission
des conclusions ont été impartis par le tribunal arbitral
dans le respect du règlement de procédure de la Chambre
d’Arbitrage
et de Médiation, lequel a fait l’objet d’un accord de l’ensemble
des parties.
Attendu que les délais ont
été fixés
en vue de laisser aux parties le temps de rédiger leurs moyens
et
faire valoir leurs droits. Que les défenses allaient être
circonstanciées et étayées sans limites de temps
à
l’audience.
Attendu d’ailleurs que la fixation
des délais par
le tribunal n’a d’ailleurs pas fait l’objet de reproches avant la date
de cette dernière.
Attendu que les délais
réduits de dépôt
se sont limités, dans le respect de la procédure,
à
celui des exposés succints des demande et mémoire en
réponse.
Que ces exposés ont conduit
le tribunal a considérer
que la cause appelait des débats approfondis, lesquels, pour
rappel,
se sont clos plus d’un an après l’introduction de l’instance.
Attendu qu’il apparaît
surtout au vu du dossier
que la partie défenderesse ne semble pas daigner prendre ses
dispositions
en vue de tenir son Conseil au courant de ses disponibilités,
d’autant
qu’elle réside en partie à K
Que loin d’être imputables
au tribunal, les inconvénients
liés à la défense des intérêts de la
partie défenderesse sont principalement le fruit des carences de
celle-ci dans sa communication avec son Conseil.
Attendu en conséquence que
le tribunal ne procède
pas une la remise de la cause, d’autant plus que la question de la
modification
de la demande introduite par la partie demanderesse fera l’objet d’une
motivation spéciale du tribunal dans un souci de bonne
administration
de la justice.
Attendu que la partie demanderesse
postule, quant à
elle, à titre tout à fait subsidiaire, la suspension de
l’audience
dans l’hypothèse où elle se verrait condamnée sur
reconvention, afin de faire intervenir à la cause la
société (...)l avec laquelle elle a conclu la mission de
courtage à
l’origine de la vente du bien litigieux, mission contenant une clause
compromissoire
rendant le présent tribunal compétent en cas de litige.
Attendu qu’aux dires de la partie
demanderesse au principal
elle-même, il n’existe pas de différend actuel entre (...)
et elle-même.
Que le tribunal constate que ce
n’est que la veille de
l’audience que la partie demanderesse a contacté son courtier
pour
lui faire part de l’hypothèse d’un recours en intervention et
garantie,
alors que ladite hypothèse eût pu être
envisagée
et mise en oeuvre bien plus tôt, même sans reconnaissance
préjudiciable.
Attendu que le traitement de la
demande d’intervention
serait de nature à retarder inutilement celui de la cause entre
les parties à la présente instance, d’autant plus que la
clause d’arbitrage contenue dans la convention entre la partie
demanderesse
au principal et son courtier (...) est susceptible, conformément
au règlement de procédure de la Chambre d’Arbitrage et de
Médiation, d’être réglé dans des
délais
réduits.
Attendu toutefois que l’existence
d’une procédure
rapide requiert, il est vrai, une mise en route qui, en l’occurence, ne
doit pas interférer inutilement dans le traitement de la
présente
cause.
Attendu que le Tribunal ne peut en
conséquence
faire d’ores et déjà droit au principe de la
requête
en suspension.
II. AU FOND
Attendu qu’il y a lieu de traiter
tant la demande principale
que reconventionnelle dans une motivation unique, dans la mesure
où
les arguments y contenus portent de manière commune sur
l’efficacité
et les conséquences du compromis intervenu entre parties le 7
avril
1998.
Attendu en conséquence que
les termes « demanderesse
et défenderesse » seront seuls utilisés dans la
présente
sentence, laquelle précisera toutefois les prétentions
distinctes
de chacune des parties dans cette motivation.
Qu’il y a lieu d’entendre par
« partie demanderesse
» la partie demanderesse au principal et
défenderesse
sur reconvention , et par « partie défenderesse »,
la
partie défenderesse au principal et demanderesse sur
reconvention.
A. Question du choix de la
partie demanderesse de réputer
nulle la vente ou d’en poursuivre l’exécution forcée.
Attendu qu’à l’audience, la
partie défenderesse
dénie le droit à la partie demanderesse de modifier sa
demande
originaire en annulation de la vente, en exécution forcée
de celle-ci.
Attendu qu’à l’appui de son
objection, la partie
défenderesse précise que la demande en annulation est en
toute logique seule juridiquement possible et conforme à la
décision
de la partie demanderesse de réputer la vente nulle et non
avenue
en exécution de l’option instituée au titre de
Sanctions
par le compromis de vente.
Attendu que le tribunal constate
que par lettre du 7 septembre
1998 adressée à la partie défenderesse, le Conseil
de la partie demanderesse écrit : « les poursuites
d’exécution
forcées de la vente ayant été jusqu’à ce
jour
inefficaces, mon client a décidé de faire choix de la
première
alternative prévue par le compromis de vente signé le 7
avril.
La présente annule donc la mise en demeure qui vous avait
été
adressée ce 6 août ».
Attendu que tant le principe de
convention-loi que celui
d’exécution de bonne foi des conventions commandent que
lorsqu’un
choix contractuel tel que celui institué par la convention de
vente
est fait par la partie qui s’en prévaut, cette dernière
ne
peut en changer les termes, sauf accord des parties, ou renonciation de
la partie vis-à-vis de laquelle l’option est exercée.
Attendu d’ailleurs qu’à ces
principes s’ajoute
l’interdiction de revenir sur un acte unilatéral porté
à
la connaissance de son destinataire, sauf accord de celui-ci.
Attendu que le choix contractuel
de réputer la
vente nulle et non avenue ou d’en postuler l’exécution
forcée
devait être consécutif à l’envoi resté sans
suite pendant quinze jours d’une mise en demeure spécifique de
passer
acte authentique.
Attendu que ladite mise en demeure
a été
notifiée prématurément, soit deux jours avant la
date-limite
de passation de l’acte authentique.
Attendu cependant que ladite mise
en demeure autorisait
la partie défenderesse à passer acte jusqu’au 8 septembre
1998.
Attendu que si, en principe, une
nouvelle mise en demeure
de passer acte devait être notifiée après le 8
septembre
1998, ladite mise en demeure se révélait inutile dans la
mesure où il était avéré que la partie
défenderesse
ne passerait pas l’acte (voir le courrier du 25 août 1998
adressé
par celle-ci à la partie demanderesse).
Attendu qu’il est à relever
que pour faire son
choix, la partie demanderesse ne devait pas « annuler » une
mise en demeure de passer acte, que celle-ci fût
nécessaire
ou devenue inutile pour les raisons exposées plus haut.
Attendu qu’en cours de
procédure, plus précisément
lors de l’envoi de ses premières conclusions, la partie
demanderesse
requiert l’exécution forcée de la vente, et non plus son
annulation.
Qu’au vu des conclusions
circonstanciées de la
partie défenderesse, celle-ci ne fait valoir en temps utile,
à
savoit pendant la période impérative de
dépôt
et transmission des conclusions, aucune objection tirée de
la modification du choix.
Attendu qu’il y a lieu de
considérer que par là-même,
la partie défenderesse a renoncé à se
prévaloir
de l’irrecevabilité de la demande en exécution
forcée
de la vente.
Attendu que l’exception
d’irrecevabilité de principe
de la demande opposée à l’audience par la partie
demanderesse
est donc tardif et qu’elle doit en conséquence être
écartée.
Attendu par ailleurs que l’option
exercée par la
partie demanderesse doit faire en tout état de cause l’objet
d’un
contrôle du tribunal, celui-ci n’étant point
automatiquement
lié par l’option décidée in concreto.
Attendu en effet que
l’efficacité de l’exercice
de l’option est soumise à la condition décrite plus loin,
à savoir l’absence de faute de son titulaire.
B. Question de l’annulation de
la vente
Attendu que la faculté pour
la partie demanderesse
de réputer la vente nulle et non avenue ou d’en poursuivre
l’exécution forcée présuppose donc, et en
principe,
que l’option, pour être suivie d’effet, se fonde sur la faute de
l’acquéreur, à l’exclusion de la sienne propre.
Attendu d’ailleurs que si la faute
de la partie demanderesse
devait entraîner la nullité à ses torts de la
convention
de vente, le choix y contenu au titre de Sanctions disparaîtrait
ipso facto.
Attendu à cet égard
que la partie défenderesse
fait valoir la nullité de la vente pour vices de consentement,
dans
la mesure reproduite ci-après :
1. la partie demanderesse,
venderesse, se serait rendue
coupable de dol dans la conclusion du contrat (vice qui justifierait
son
annulation), dans la mesure où elle se serait abstenue, d’une
part,
de révéler à la partie défenderesse
l’existence
de travaux importants touchant les parties communes de l’immeuble dans
lequel le bien vendu se trouve, et d’autre part, d’attirer sans
ambiguité
l’attention de la partie défenderesse sur la présence
d’amiante
tant dans les parties communes qu’au sein du bien vendu.
Attendu que, sur ce dernier point,
la partie défenderesse
indique que la présence d’amiante aurait été
portée
à sa connaissance de manière insidieuse, plus
précisément
à l’occasion de l’envoi, la veille de la signature du compromis,
du procès-verbal de la dernière assemblée
générale
de la copropriété, tenue le 20 mai 1997; que dans un
courrier
accompagnant ledit procès-verbal, la partie demanderesse
attirait
exclusivement l’attention de la partie défenderesse sur une
information
requise pour confirmation de la part de cette dernière, à
savoir l’existence de travaux éventuels, au détriment de
celle qui eût dû être également fournie quant
à la présence d’amiante;
2. à même supposer
que le comportement de
la partie demanderesse ne serait pas constitutive de dol, la vente
devrait
être annulée du chef d’erreur substantielle, car la partie
défenderesse n’aurait jamais acquis le bien si la
présence
d’amiante lui avait été rapportée sans
ambiguité
en temps opportun, les risques liés à cette
présence,
entre autres, en termes de santé, ne lui permettant pas
d’envisager
la poursuite de la convention.
Attendu que la rédaction du
procès-verbal
de l’assemblée du 20 mai 1997 est sybilline, en ce sens qu’il ne
permet objectivement pas aux tiers (dont la partie défenderesse)
d’inférer une décision non équivoque de faire
entamer
des travaux.
Attendu que cette circonstance est
étayée
par le fait que la partie demanderesse assurait la partie
défenderesse
via son courtier de l’absence de travaux dans le courrier accompagnant
le procès-verbal.
Attendu qu’il y a lieu de noter
par ailleurs que le procès-verbal
ne contient pas de budget en ce sens, et que le sens du vote qu’il
mentionne
n’est pas clair.
Attendu que ce qui est mis en
exergue dans le procès-verbal
est davantage une question de procédure de décision quant
auxdits travaux, sans que l’on sache véritablement si ceux-ci
sont
décidés ou envisagés.
Attendu que si l’on peut regretter
le manque de précision
du procès-verbal, surtout en considération des personnes
qui, tierces au moment de la rédaction, sont susceptibles d’en
respecter
la teneur, tels des futurs acquéreurs, il y a toutefois lieu de
noter que l’ensemble des copropriétaires, dont la partie
demanderesse,
ne pouvait ignorer le sens du vote émis.
Attendu en effet qu’il est
avéré que le
syndic de la copropriété avait joint aux convocations
à
l’assemblée générale une documentation relative
à
des travaux d’ascenseurs, contenant offre et budget.
Que les copropriétaires
savaient qu’une décision
sur l’exécution de ces travaux était à l’ordre du
jour, et devait à ce titre faire l’objet d’un vote.
Attendu que si l’on ne peut
inférer des éléments
de la cause que la partie demanderesse ait eu réellement
connaissance
de cette information préalablement à la vente parce
qu’elle
résiderait de manière permanente à
l’étranger,
et qu’elle se soit ainsi rendue coupable de réticence dolosive,
il ne fait pas de doute qu’elle a fait preuve de négligence
fautive
dans la gestion de l’information donnée à la partie
défenderesse
(à la demande de celle-ci), dans la mesure où elle eut
dû
prendre toutes les informations nécessaires auprès du
syndic
de l’immeuble.
Attendu que c’est donc avec
légèreté
que la partie demanderesse a informé la partie
défenderesse
via son courtier de l’inexistence de travaux, ledit courtier ne
semblant
pas lui non plus avoir été mis au courant de l’existence
ou la réalité de ces derniers.
Attendu toutefois que si la partie
défenderesse
peut sur ce point affirmer à bon droit avoir été
induite
en erreur, ladite erreur ne revêt pas de caractère
substantiel,
en regard du caractère relatif du rapport participation du bien
dans les travaux/montant de la transaction.
Attendu que la faute commise par
la partie demanderesse
justifie néanmoins en tant que telle, et pour autant que la
vente
ne soit pas annulée pour d’autres motifs, la prise en charge
exclusive
en son chef de la quotité du bien vendu dans les travaux
décidés
par l’assemblée, et ce, même si tout ou partie des sommes
devait encore être réclamée par le syndic de la
copropriété
ou en exécution d’une décision de justice.
Attendu, en ce qui concerne la
présence d’amiante,
que l’on ne peut affirmer que la partie défenderesse a eu, comme
tend à le faire la partie demanderesse, connaissance suffisante
de son existence en temps utile.
Attendu, d’autre part, qu’il
paraît certain que
la partie demanderesse devait avoir connaissance de la présence
d’amiante depuis de nombreux mois.
Attendu en effet qu’il
résulte des éléments
de la cause que l’immeuble dans lequel le bien est situé faisait
l’objet d’un inventaire périodique diligenté par la
société
Aib-Vinçotte.
Que la partie demanderesse a
manqué au devoir de
loyauté devant présider dans les phases
précontractuelles,
au niveau de l’information à communiquer à la partie
défenderesse.
Attendu que ce devoir de
loyauté est le corrolaire
du principe général de bonne foi dans les transactions
civiles
et commerciales, et dont le principe d’exécution de bonne foi
des
conventions est une application, sans qu’il soit nécessaire de
se
référer à l’existence ou l’absence d’une
législation
particulière.
Attendu par ailleurs que ce
principe est à respecter,
même si les phases précontractuelles ne sont pas suivies
d’effet
contractuel, c’est-à-dire, de la conclusion des conventions
qu’elles
sont censées précéder.
Attendu qu’il est évident
que la partie défenderesse
ne pouvait décemment pas réaliser l’étendue du
problème
lié à l’amiante dans les conditions dans lesquelles la
présence
de cette substance lui a été rapportée, à
savoir
quelques heures seulement avant la conclusion du compromis.
Attendu par ailleurs que les
professionnels ayant accompagné
la partie défenderesse lors des visites du bien avant la
décision
d’acquérir ce dernier n’ont pu être en mesure de
détecter
la présence d’amiante.
Attendu au demeurant que telle
n’était ni leur
compétence, ni leur mission, leur intervention ayant
été
analogue à celle requise de bon nombre de candidats
acquéreurs,
à savoir un aperçu de l’état
général
et apparent du bien et des possibilités liées tant
à
la destination de celui-ci et qu’à l’organisation du travail
spécifiées
par ces candidats.
Attendu que la circonstance que,
selon la partie demanderesse,
la compromis de vente signale que l’acquéreur reconnaît
avoir
visité le bien vendu et dispense d’en fournir plus ample
description
n’emporte ni connaissance ni acceptation des éléments qui
lui ont été cachés ou éludés, ou
qu’une
visite n’eût pu permettre de déceler aisément.
Attendu que la partie demanderesse
a pris en pleine connaissance
de cause un risque certain en éludant la présence
d’amiante
dans l’immeuble.
Attendu qu’il ressort des
débats que cette prise
de risque était liée, il est vrai, au fait que le bien
était
depuis de nombreux mois en vente sans amateurs sérieux.
Attendu que requise par la partie
défenderesse,
soucieuse d’être apaisée quant à l’inexistence de
travaux,
de transmettre le procès-verbal de l’assemblée
générale
du 20 mai 1997 (et forcément dans son
intégralité),
la partie demanderesse a volontairement focalisé l’attention de
son futur cocontractant sur la seule question de l’inexistence de ces
travaux
portant sur l’immeuble, à l’exclusion de tout autre aspect
important.
Attendu qu’en agissant ainsi, la
partie demanderesse s’est
rendue coupable de manoeuvres dolosives dans la conclusion de la vente.
Attendu que la question est de
savoir si ce vice de consentement
justifie l’annulation de la vente.
Attendu que pour entraîner
l’annulation de la vente,
le dol doit être d’une importance telle que la partie
défenderesse
n’aurait pas aquis le bien en connaissance de cause.
Attendu qu’inversément, il
s’agit aussi d’établir
si la partie défenderesse aurait pu réclamer à bon
droit la nullité de la vente dans l’hypothèse où
la
présence d’amiante lui avait été
communiquée
en temps utile.
Attendu qu’à la lecture des
rapports d’expertise
Aib-Vinçotte et Orex, il paraît clair qu’une telle
prétention
se serait révélée disproportionnée en
regard
de l’étendue du préjudice.
Attendu en effet que selon
Aib-Vinçotte, les fibres
d’amiante détectées sont considérées comme
liées. Que la faible potentialité de risque de
dissémination
dans l’air tend à faire recommander une simple surveillance
périodique
de l’état des matériaux concernés, hors cas
d’usure,
d’affleurement ou d’intervention externe.
Attendu que la
société conclut en
l’espèce à l’absence de danger immédiat pour les
personnes,
vu le bon état desdits matériaux.
Attendu que si l’expertise d’Aib
est limitée aux
parties visibles et facilement accessibles du bien vendu et de
l’immeuble
qui le contient, celle diligentée de manière plus
fouillée
et détaillée par la société Orex à
la
suggestion du tribunal et avec l’accord des parties, tend à
conforter
la thèse de l’importance réduite de la présence
l’amiante
et de ses conséquences.
Attendu que l’expert
déclare que les surfaces atteintes
son en bon état, que leur risque de détérioration
accidentelle est difficile en raison de la dureté du
matériau,
que la diffusibilité potentielle des fibres est faible en ce que
le matériau est lié.
Qu’il tend à ajouter que le
risque lié à
la santé est faible en raison de la durée quotidienne
moyenne
d’occupation et de fréquentation des locaux, bureaux et parkings.
Qu’il précise que les
surfaces touchées
représentent moins d’un pour cent de l’ensemble.
Attendu en conséquence que
la nature du dol commis
par la partie demanderesse ne justifie pas en tant que telle
l’annulation
de la vente.
Attendu au demeurant que la
législation du 30 juin
1994 sur la copropriété forcée des immeubles
bâtis
permet à la partie défenderesse de faire protéger
par justice ses intérêts légitimes vis-à-vis
de la copropriété en ce qui concerne l’état des
parties
communes.
Que cette protection légale
s’applique sans que
ne soient nécessairement remis en cause les rapports
contractuels
entre vendeur et acquéreur.
C. Question de la
résolution de la vente.
Attendu que la partie
défenderesse postule à
titre subsidiaire la résolution de la vente aux torts de la
partie
demanderesse en raison de l’existence du vice caché que
constitue
l’amiante au moment de l’aliénation du bien.
Attendu que quelque criticable que
soit l’attitude de
la partie demanderesse, celle-ci a objectivement et juridiquement
porté
l’existence du vice à la connaissance de la partie
défenderesse
la veille de la conclusion de la vente.
Que cette communication exclut au
vice le caractère
caché.
Attendu au surplus que la
découverte du vice postérieurement
à la vente n’eût pu justifier la résolution de la
vente
pour les motifs exposés plus haut quant à l’importance du
dommage lui-même.
C. Les demandes des parties par
voie de conclusions.
Attendu que doit être
rejetée la demande
en annulation de la vente, ni l’erreur de la partie
défenderesse,
ni le dol de la partie demanderesse ne la justifiant eu égard
à
la motivation développée plus haut.
Attendu que la résolution
de la vente pour vice
caché est écartée, ainsi qu’il est
décidé
supra.
Attendu que la partie demanderesse
postule, dans l’optique
de l’exécution forcée de la vente:
1. Le paiement du solde du prix de
vente, soit FB 5.670.000.
Attendu qu’il y a lieu de faire
droit à cette demande
dans la logique de la poursuite de la vente, sous réserve de ce
qui sera prononcé à sa charge en conséquence de
son
comportement fautif prédécrit.
2. La passation d’acte authentique
par la présente
sentence.
Attendu que cette requête
est justifiée,
non seulement en raison de la demande de la partie défenderesse
de voir la vente annulée, du dépassement des
délais
d’enregistrement de la vente, et du manque de disponibilité de
la
partie adverse, fût-ce dans ses rapports avec son Conseil.
Attendu également que sur
ce dernier point, une
décision contraire du tribunal tendant à faire intervenir
un notaire aurait pour effet d’aggraver les conséquences du
dépassement
du délai fiscal, en raison des délais que risqueraient de
prendre l’établissement de l’acte notarié.
Attendu que le tribunal
définit plus loin le contenu
juridique de l’acte qu’il pose.
3. Le paiement d’un
intérêt de 12 pour cent
sur solde restant dû jusqu’à passation de l’acte
authentique,
et au plus tôt, jusqu’à parfait paiement.
Attendu que le tribunal estime que
c’est à bon
droit que la partie défenderesse impute le retard dans la
passation
de l’acte authentique à faute de la partie demanderesse.
Attendu par ailleurs que cette
dernière n’a officiellement
fait choix de l’exécution forcée qu’au moment du
dépôt
de ses conclusions, modifiant ainsi sa demande initiale d’annulation de
la vente.
Attendu en outre que
l’intérêt conventionnellement
prévu n’était censé courir que jusqu’à
passation
de l’acte authentique.
Que la présente sentence
vaut à sa date
acte authentique de vente, tel que défini plus loin.
Attendu qu’il est
inapproprié de prononcer la débition
d’intérêts moratoires à charge de la partie
défenderesse,
quand bien même ils courraient à partir de la date de la
présente
sentence jusqu’à parfait paiement, dans la mesure où la
partie
demanderesse est à l’origine du délai avec lequel la
libération
du solde du prix de vente est décidée, et où le
débloquage
de la partie principale du montant déposé à la G,
tel que ce débloquage est modalisé par le tribunal dans
son
dispositif, dépend de la diligence de la partie demanderesse
dans
l’exequatur de la sentence.
Attendu toutefois que le tribunal
réserve à
statuer sur la débition d’intérêts de retard –et
dans
ce cas au taux légal- à devoir par la partie
défenderesse
dans l’hypothèse où un obstacle serait
illégitimement
posé par elle dans le débloquage, tel que transigé
et modalisé par le tribunal, du montant en dépôt
à
la Général de Banque.
4. Le paiement des frais de
gérance de l’immeuble,
soit 569.090 francs, le précompte immobilier-exercice 1999, soit
200.138 francs, le précompte immobilier 1998 (prorata), soit
66.712
francs, les frais de consommation Electrabel pour la période
août
1998-août 1999, soit 18.967 francs.
Attendu que ces postes ne peuvent
être mis à
charge de la partie défenderesse dans la mesure où il a
fallu
attendre la fin de la procédure et donc le contenu des
conclusions
et des débats pour déterminer si la demande de la partie
défenderesse en nullité de la vente était
justifiée
ou abusive.
Attendu en conséquence que
la partie défenderesse
ne peut être tenue des frais afférents à la
copropriété,
la gestion des parties communes, aux consommations, frais quelconques
et
taxes relatifs au bien qu’à partir de la date de la
présente
sentence.
Attendu que la partie demanderesse
signale que le poste
relatif aux travaux décidés par la
copropriété
a été antérieurement vidé
financièrement,
de sorte que plus aucune somme ne serait réclamée
à
ce titre par le syndic.
Attendu que le tribunal confirme
en tout état de
cause que la partie demanderesse couvrira pendant le délai qu’il
indiquera la partie défenderesse de tout montant qui serait
réclamé
sur ce point, même postérieurement à la date de la
présente sentence.
Que le tribunal réserve
à charge de la partie
demanderesse tous montants résiduaires cet égard, le
renvoi
de ce point étant fonction de sa saisine éventuelle par
la
partie défenderesse.
5. Le paiement des frais de
Conseil, de l’ordre de 150.000
francs.
Attendu qu’hormis
l’éventualité d’un accord
des parties quant à ce, inexistant en l’espèce, les frais
de conseil ne peuvent être réclamés à une
partie
adverse, entre autres pour les raisons suivantes.
Attendu, en effet, que faire droit
à une telle
prétention reviendrait à ériger, entre autres, en
système une spéculation malsaine sur l’issue malheureuse
d’une procédure à l’égard d’une partie adverse.
Attendu que toute personne de
bonne foi est en droit de
défendre ses intérêts par justice, que ce soit en
demandant
ou en défendant.
Que l’issue défavorable
d’une procédure
à son encontre aggraverait de manière injuste sa
situation
si les honoraires de la partie triomphante devaient lui être
imputés.
Attendu par ailleurs qu’un tel
système permettrait
aux personnes bénéficiant d’une position dominante de
droit
ou de fait dans la défense des intérêts des
justiciables,
de conditionner leur intervention au versement de sommes importantes
sur
la promesse ou l’espérance d’un remboursement de la partie
adverse
succombante.
Qu’une telle attitude risquerait
dès lors de dissuader
malgré elles et de manière illégitime des parties
demanderesses de bonne foi d’intenter une action en justice en vue de
la
protection de leurs droits, quand bien même leurs ressources ne
seraient
pas modestes.
Attendu que les personnes
bénéficiant d’un
quasi monopole de procédure pourraient également
conditionner
leur intervention à la solvabilité de la partie adverse,
dans l’hypothèse où aucune provision ne serait
versée
par leur propre clientèle.
Attendu par contre qu’il ne peut
être interdit de
postuler la condamnation d’une partie succombante de mauvaise foi au
paiement
de dommages-intérêts, en ce que celle-ci aurait
inutilement
forcé la partie triomphante à agir contre elle.
Attendu que ce principe est le
corrolaire de celui qui
veut qu’une condamnation soit prononçable à
l’égard
d’une action téméraire et vexatoire.
Attendu que si un tribunal
arbitral ne semble pas avoir
le pouvoir de prononcer une condamnation au paiement de
l’indemnité
de procédure édictée par le Code judiciaire, rien
ne pourrait empêcher la partie triomphante de réclamer des
dommages-intérêts en raison d’un comportement purement
dilatoire
ou vexatoire de la partie adverse, étant entendu que le montant
de cette indemnité serait fixée ex aequo et bono, en
dehors
du remboursement éventuel des frais et débours d’ordre
administratif
ressortissant des dépens normaux de l’instance.
Attendu qu’il ressort des
éléments de la
cause que la partie défenderesse a avancé à bon
droit
des arguments de nature à restreindre les prétentions de
la partie demanderesse et faire prononcer des condamnations à
l’encontre
de cette dernière.
Que l’attente du résultat
de la procédure
était donc légitime.
Qu’aucune indemnité pour
comportement dilatoire
ou vexatoire telle que celle d’écrite plus haut ne peut donc lui
être imputée.
6. Le paiement de
l’entièreté des frais
de la procédure.
Attendu que les parties se sont
entendues, dans le cadre
de la tentative de conciliation initiée par le tribunal, de
partager
par moitiés les frais de l’expertise Orex, sous réserve
de
ce qui est stipulé ci-après.
Qu’il n’y a pas lieu en
conséquence de revenir
sur cet accord, d’autant que les parties étaient conscientes de
ce que la conciliation pouvait avoir des effets limités.
Attendu qu’interrogée par
le tribunal, la société
Orex a indiqué avoir émis le une facture d’un import de
75.383
francs.
Attendu qu’il résulte des
débats à
l’audience qu’à cette créance devraient être
ajoutés
les frais d’établissement de plans par la société
Orex, celle-ci n’ayant pu disposer de ceux dont la partie demanderesse
aurait dû avoir à sa disposition ou rechercher.
Attendu que ces frais doivent
être mis à
charge de la partie demanderesse exclusivement, en application du
principe
d’exécution de bonne foi devant entourer la conciliation
limitée,
la partie demanderesse devant faciliter le travail de l’expert en
regard
des documents qu’elle était censée détenir ou
rechercher.
Attendu en conséquence
qu’indépendamment
des frais d’établissement des plans ayant servi de base à
l’expertise, la facturation de cette dernière sera par principe
partagée par moitiés, quelle qu’en soit le montant
définitif.
Attendu en effet qu’il
résulte des débats
que la société Orex ne semble pas jusqu’ici avoir
porté
officiellement à la connaissance des parties le montant total de
ses émoluments, document(s) à l’appui.
Attendu également que le
montant mentionné
plus haut n’a fait l’objet que d’une communication verbale de la
société
Orex au tribunal, sans confirmation écrite, document(s) à
l’appui.
Attendu que les autres frais que
ceux d’expertise tels
que décrits plus haut sont à partager par moitiés
- les prétentions de l’ensemble des parties ayant
été
réduites par le tribunal -, mais sous réserve de ce qui
stipulé
dans le dispositif de la présente sentence.
Attendu que les honoraires du
présent arbitrage
doivent suivre le même sort.
Attendu que la partie
défenderesse réclame,
dans l’optique de l’annulation éventuelle de la vente :
1. Le remboursement de l’acompte
de FB 630.000 versé
le 7 avril 1998, à majorer des intérêts de retard
au
taux légal depuis cette date.
Le paiement de la somme de
FB 945.000 à titre
de dommages-intérêts forfaitaires et conventionnels
correspondant
à 15 pour cent du prix de vente, et ce, en application des
clauses
du compromis de vente.
Le paiement de FB 1 à
titre provisionnel
à titre de remboursement des frais et autres indemnités
dues
sur base du droit commun, à évaluer ultérieurement.
Attendu que le tribunal se
prononçant pour l’exécution
de la vente, il ne peut faire droit aux prétentions liées
à une demande d’annulation rejetée.
2. Le paiement de la somme de BEF
1 à titre provisionnel
pour les éventuels droits d’enregistrement et/ou amendes qu’elle
devrait payer à l’état belge.
Attendu qu’ainsi qu’il a
déjà été
dit, c’est la partie demanderesse qui est à l’origine du retard
dans la passation de l’acte authentique.
Qu’étant donné,
d’autre part, qu’il a fallu
attendre la fin de la procédure et donc le contenu des
conclusions
et des débats pour déterminer si la nullité de la
vente était ou non justifiée, la partie
défenderesse
ne peut être tenue des éventuelles amendes et autres
pénalités
qu’en proportion de la période courant de la date de la
présente
sentence jusqu’à l’enregistrement effectif de celle-ci, lequel
dépend
de la diligence avec lequel la partie défenderesse
procèdera
à cette formalité.
3. Le paiement par la partie
demanderesse des frais de
l’instance, en ce compris les frais d’expertise.
Attendu que le tribunal se
réfère sur ce
point à ce qu’il a décidé
précédemment
sur la demande identique de la partie demanderesse à charge de
la
partie défenderesse.
D. Question des sanctions
imposables à la partie
demanderesse dans la perspective de la poursuite de la vente.
Attendu qu’il résulte de
l’audience au cours de
laquelle les parties ont eu tout le loisir de faire valoir leurs moyens
sur ce point, que la partie défenderesse postule la condamnation
de la partie demanderesse à réaliser les travaux
d’élimination
totale de l’amiante au sein du bien vendu, en ce compris ses annexes.
Attendu qu’elle demande au
tribunal de réserver
à statuer sur l’imputation de l’ensemble des sommes qui seraient
réclamées tant à la partie demanderesse
qu’à
elle-même jusqu’à la résolution du problème
lié à la présence d’amiante dans l’ensemble de
l’immeuble,
étant entendu que l’entièreté des dépenses
y relatives devrait être supportée par la partie
demanderesse
à concurrence des quotités du bien vendu dans les parties
communes.
Attendu qu’elle postule
également la condamnation
de la partie demanderesse au paiement d’une indemnité
provisionnelle
de BEF 1 en suite des conséquences dommageables susceptibles de
se produire au niveau de la santé de la partie
défenderesse
et des personnes travaillant pour son compte dans le bien vendu,
étant
entendu que le tribunal devrait réserver sur ce point
l’intégralité
des sommes qui seraient ultérieurement liquidées.
Attendu qu’il y a lieu de faire
droit à la demande
d’enlèvement aux frais de la partie demanderesse de la
totalité
des parties amiantées situées au sein de la partie bureau
de l’immeuble vendu, pour les raisons développées plus
haut
quant au comportement fautif de la partie demanderesse dans la
manière
avec laquelle la présence d’amiante a été
communiquée
à la partie défenderesse.
Attendu qu’en ce qui concerne la
partie parkings, le tribunal
ne peut juridiquement imposer à la partie demanderesse et
à
la copropriété de résoudre l’ensemble du
problème
posé par la présence d’amiante dans les parties communes.
Qu’ainsi qu’il est dit plus haut,
il appartient à
la partie défenderesse de faire le cas échéant
valoir
ses droits par justice à l’égard de la
copropriété,
conformément au prescrit de la loi du 30 juin 1994 sur la
copropriété
forcée des immeubles bâtis.
Attendu toutefois que le tribunal
estime approprié
de condamner la partie demanderesse à couvrir la partie
défenderesse
de l’entièreté des sommes qui sont ou seraient
réclamées
tant à la partie demanderesse qu’à elle-même dans
les
frais liés à la résolution du problème
lié
à la présence d’amiante dans l’ensemble des parties
communes.
Attendu cependant que des
impératifs de sécurité
juridique et le caractère incident du dol commis par la partie
demanderesse
commandent que cette garantie ne soit pas illimitée dans le
temps,
le tribunal estimant opportun de limiter ladite couverture à une
période de cinq ans s’achevant dans les cinq ans de la date de
la
présente sentence.
Attendu que pour ce qui est de la
question relative au
risque-santé liée à la présence d’amiante,
le tribunal ne peut faire droit à une demande quelconque
d’indemnisation,
en raison des assurances faites à ce niveau par les experts
Aib-Vinçotte
et Orex.
Attendu au demeurant que la
société Orex
a affirmé au tribunal –lequel a répercuté
l’information
aux parties lors de l’audience- que les travaux de désamiantage
par une firme spécialisée ne causeraient pas de dommages
à la santé de la partie défenderesse ni à
celle
des personnes travaillant pour son compte dans les locaux acquis.
Que cet argument est
évidemment transposable aux
personnes qui ne les fréquentent pas de manière
régulière.
Attendu qu’en conséquence
de ce qui précède,
le tribunal estime opportun, selon les modalités qui seront
fixées
dans le dispositif de la présente sentence :
- de retenir sur le solde à
débloquer un
montant suffisant destiné à garantir la bonne
exécution
et le bon achèvement des travaux de désamiantage;
- de réserver à
statuer en faveur de la
partie défenderesse sur les montants qui seraient
réclamés
par la copropriété ou le cas échéant en
vertu
d’une décision de justice à la partie demanderesse et
à
la partie défenderesse pendant une période s’achevant
dans
les cinq ans de la présente sentence sur base des
quotités
du bien vendu dans les parties communes, au titre de règlement
du
problème lié à la présence d’amiante dans
lesdites
parties.
E. Question de
l’authenticité à conférer
à la vente par sentence.
Attendu que pour les raisons
évoquées plus
haut, le tribunal décide que la présente sentence vaudra
acte authentique de vente.
Attendu qu’à l’instar d’un
notaire, le tribunal
ne peut, dans les rapports entre parties, qu’authentifier ce qui a
été
convenu entre celles-ci, les règles de droit commun venant
suppléer
leur volonté pour l’ensemble de ce qui n’a pas été
stipulé expressément.
Attendu que le tribunal relatera
et actera de manière
authentique dans son dispositif le contenu limité à la
partie
nécessaire et suffisante du compromis conclu le 7 avril 1998, le
Vendeur devant s’entendre de la partie demanderesse,
l’Acquéreur,
de la partie défenderesse.
Que les dispositions du contrat de
vente liées
à la passation de l’acte authentique doivent être
désormais
comprises en considération de ce que la présente sentence
constitue ledit acte, à sa date.
Que les dispositions du contrat
relatives aux modalités
de paiement du prix de vente doivent être exécutées
selon le dispositif de la présente sentence, en vertu du litige
qui est porté devant le tribunal.
Que les coordonnées de la
Chambre d’Arbitrage figurant
dans la clause compromissoire doivent s’entendre, sauf éventuel
avis ultérieur de modification, de celles actuelles, dont les
parties
ont tenu compte dans le cadre de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS,
(...)
1. Prononce l’exécution de
la vente intervenue
entre parties le 7 avril 1998.
2. Prononce l’exécution
dès le 15 décembre
1999 à charge et aux frais de la partie demanderesse de travaux
de désamiantage total de la partie bureau du bien vendu par un
entrepreneur
à choisir par la partie demanderesse, entrepreneur devant
toutefois
être spécialisé dans ce genre de chantier.
Décide que les travaux
devront être réalisés
sans désemparer et être achevés dans les temps
matériellement
suffisants et nécessaires.
3. Prononce le débloquage
en faveur de la partie
demanderesse du solde du prix de vente consigné par la partie
défenderesse
sur le compte, débloquage à concurrence de BEF 5.470.000
ainsi que des intérêts ayant couru jusqu’à ce jour
en proportion de cette somme.
Prononce le maintien en
dépôt de la somme
résiduaire de BEF 200.000, augmentée des
intérêts
courant à due proportion, jusqu’à réception
provisoire
sans réserves des travaux de désamiantage, que lesdits
travaux
soient réalisés par l’entrepreneur choisi par la partie
demanderesse
ou par celui qui y pourvoira selon ce qui est dit au paragraphe suivant.
Décide qu’à
défaut pour la partie
demanderesse d’entamer les travaux à la date indiquée,
à
moins de la survenance d’un cas de force majeure ou d’un manque de
collaboration
de la partie défenderesse, le tribunal statuera sur le
remplacement
aux frais de la partie demanderesse de l’entrepreneur pressenti ou
choisi
par elle, sur requête de la partie la plus diligente.
Décide le débloquage
en faveur de la partie
défenderesse de la somme résiduaire ainsi que des
intérêts
y afférents dans l’hypothèse du remplacement
éventuel
par le tribunal de l’entrepreneur de la partie demanderesse.
Décide inversément
le débloquage
de cette somme en faveur de la partie demanderesse dans
l’hypothèse
où les travaux auront été exécutés
et
achevés selon les règles de l’art dans le délai
défini
plus haut, débloquage qui interviendra plus
précisément
postérieurement à la réception sans réserve
desdits travaux.
Décide que le
débloquable de cette somme
en faveur de la partie défenderesse sera réalisé
par
provision, tout surplus par rapport au total de l’entreprise devant
être
remboursé à la partie demanderesse, sauf dans la
proportion
des sanctions financières qui seraient prononcées par le
tribunal à l’encontre de celle-ci en cas de carence de sa part
dans
l’exécution et l’achèvement des travaux ordonnés.
Réserve à statuer
sur les conséquences
financières à tirer de l’insuffisance éventuelle
de
cette somme en cas de débloquage de celle-ci en faveur de la
partie
défenderesse.
Prononce, pour autant que de
besoin, le transit
des opérations de débloquage via le compte, en ce que la
convention de bloquage mentionne ladite Chambre en qualité de
bénéficiaire
de cette convention.
Prononce à charge de
la partie défenderesse
les frais bancaires dont serait redevable la Chambre d’Arbitrage et de
Médiation asbl en conséquence des opérations que
celle-ci
diligenterait dans le cadre des opérations financières de
transfert.
Réserve à statuer
sur la débition
d’intérêts de retard –et dans ce cas au taux légal-
à devoir par la partie défenderesse dans
l’hypothèse
où un obstacle serait illégitimement posé par elle
dans le débloquage, tel que transigé et modalisé
par
le tribunal, de la partie principale du montant actuellement en
dépôt
sur le compte de la G.
4. Décide que la partie
demanderesse couvrira la
partie défenderesse du paiement de l’entièreté des
montants qui leur seraient réclamés par la
copropriété
ou en vertu d’une décision de justice pendant une période
s’achevant dans les cinq années de la date de la présente
sentence, dans le cadre du règlement du problème
lié
à la présence d’amiante dans les parties communes, et ce,
au prorata des quotités du bien vendu dans lesdites parties.
5. Prononce à charge de la
partie demanderesse
l’entièreté des montants dus à la
copropriété
et à son représentant, ainsi que des sommes
généralement
quelconques dues au titre de frais liés à la
conservation,
aux consommations et à l’existence du bien en tant qu’ils ont
été
notifiés, décidés ou sont nés
antérieurement
à la date de la présente sentence.
6. Prononce à charge de la
partie demanderesse
le paiement des éventuels droits et amendes à payer aux
administrations
publiques en suite du dépassement des délais
d’enregistrement
de la vente, au prorata de la période courant jusqu’à la
date de la présente sentence.
Prononce à charge de la
partie défenderesse
le paiement de ce poste au prorata de la période courant de la
date
de la présente sentence jusqu’à accomplissement de la
formalité
d’enregistrement.
Prononce à charge de la
partie demanderesse le
paiement des taxes relatives au bien vendu au prorata de la
période
courant jusqu’à la date de la présente sentence, celle-ci
correspondant à l’entrée en jouissance par la partie
défenderesse
du bien vendu.
Prononce à charge de
la partie défenderesse
le paiement de ce poste pour la période courant à partir
de la date de la présente sentence.
7. Prononce à charge de la
partie demanderesse
l’entièreté des travaux décidés avant le 7
avril 1998 par la copropriété de l’immeuble dans lequel
est
situé le bien vendu.
8. Décide que la
présente sentence tiendra
lieu à sa date d’acte authentique de vente entre parties, dans
les
termes suivants, les dispositions de droit commun auxquelles il n’aura
pas été dérogé expressément venant
s’y
greffer de manière supplétive :
« Le vendeur déclare
vendre, sous les garanties
de droit et pour franc, pour quitte et libre de toutes dettes et
charges
privilégiées, hypothécaires, ou empêchement
quelconque, ainsi que toutes inscriptions et transcriptions à
l’acquéreur,
qui accepte, le bien suivant, ci-après dénommé
Bien
:
Description du bien
Ville de , dans un immeuble de
bureaux et de magasins,
dénommé
1. Dans le bloc A
côté avenue
Une partie du plateau à
usage de bureaux désigné
A/deux côté gauche, au niveau du deuxième
étage,
comprenant :
a) En propriété
privative et exclusive :
le local proprement dit.
b) En copropriété et
indivision forcée
: mille trois cent septante-six/cent millièmes indivis dans les
parties communes y compris le terrain.
Le parking numéro au
troisième niveau des
sous-sols et comprenant :
a) En
propriété privative et exclusive
: le parking lui-même.
b) En copropriété et
indivision forcée
: Nonante-neuf/cent millièmes indivis dans les parties communes,
y compris le terrain.
Dans le bloc B
côté rue
Le parking numéro au
premier niveau des sous-sols
et comprenant :
a) En
propriété privative et exclusive
: le parking proprement dit.
b) En copropriété et
indivision forcée
: Nonante-neuf/cent millièmes indivis dans les parties communes,
y compris le terrain.
Dans le Bloc A côté
Une partie du plateau à
usage de bureaux désigné
A/deux côté droit, au niveau du deuxième
étage,
comprenant :
a) En propriété
privative et exclusive :
le local proprement dit.
b) En copropriété et
indivision forcée
: mille trois cent septante-six/cent millièmes indivis dans les
parties communes y compris le terrain.
Les parkings numéros au
troisième niveau
des sous-sols et comprenant :
a) En
propriété privative et exclusive
: les parkings proprement dits.
b) En copropriété et
indivision forcée
: Nonante-neuf/cent millièmes indivis dans les parties communes,
y compris le terrain.
Dans le bloc B
côté
Le parking numéro au
troisième niveau des
sous-sols et comprenant :
a) En
propriété privative et exclusive
: le parking proprement dit.
b) En copropriété et
indivision forcée
: Nonante-neuf/cent millièmes indivis dans les parties communes,
y compris le terrain.
Tels que ces biens sont
décrits à l’acte
de base reçu par le notaire
L’acquéreur reconnaît
avoir visité
le bien vendu et dispense de vendeur d’en fournir plus ample
description
dans la présente convention.
Le vendeur certifie lui-même
être le seul
propriétaire du bien vendu et jouir des pouvoirs requis pour en
disposer.
Conditions générales
La présente convention
engage les parties de manière
définitive, sauf les réserves qui y sont explicitement
exprimées.
Le transfert de propriété n’aura toutefois lieu
qu’à
la signature de l’acte qui le constatera. L’acquéreur n’aura la
jouissance du bien qu’à partir du même moment, s’il n’en
est
disposé autrement ci-après. Si le bien est loué,
l’acquéreur
sera subrogé à partir de ce moment aux droits et
obligations
du vendeur. Il supportera les taxes, impôts et charges, à
partir de son entrée en jouissance.
La vente ne comprend ni les
compteurs ou canalisations
appartenant à des compagnies ou régies, ni les effets
mobiliers
qui se trouveraient dans le bien vendu. Le bien est vendu dans
l’état
où il se trouve et se comporte actuellement, sans recours contre
le vendeur pour vices de sol ou de sous-sol et sans garantie de la
superficie
ci-dessus indiquée; le plus ou le moins fût-il
supérieur
au vingtième fera profit ou perte pour l’acquéreur sans
modification
quant au prix.
L’acquéreur respectera
toutes obligations résultant
des contrats d’assurances afférents au bien vendu, sauf
résiliation
à ses frais après signature de l’acte authentique.
Occupation
Le bien vendu est libre
d’occupation.
L’acquéreur sera
subrogé dans les droits
et obligations du vendeur en ce qui concerne les mitoyennetés
vers
les propriétés voisines.
Ledit bien est en outre vendu avec
toutes ses servitudes,
généralement quelconques, qui pourraient l’avantager ou
le
grever, sauf à l’acquéreur à faire valoir les unes
et à se défendre des autres.
L’acquéreur remboursera au
vendeur sa quote-part
éventuellement délaissée à la
copropriété
forcée dont elle ferait partie.
Urbanisme
En application de l’article 174 de
l’Ordonnance du 29
août 1991, Organique de la Planification et de l’Urbanisme du
Conseil
de la Région de Bruxelles-Capitale, de l’Arrêté de
l’Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale du 3
juillet
1992 et de leurs modifications, la Commune de est tenue de
délivrer
les renseignements urbanistiques qui s’appliquent au bien quant
à
sa destination. Le vendeur déclare que l’affectation
urbanistique
actuelle du bien :
- ne contrevient pas aux
prescriptions urbanistiques actuellement
en vigueur;
- est la suivante : bureau
L’acquéreur déclare
acheter le bien avec
l’intention de lui donner une affectation urbanistique semblable
à
celle existante au jour de la conclusion des présentes.
Le vendeur déclare que le bien
n’a pas fait l’objet
d’un permis d’irbanisme ou d’un certificat d’urbanisme laissant
prévoir
que pareil permis pourrait être obtenu et qu’il n’est pris aucun
engagement quant à la possibilité d’effectuer sur le bien
aucun des actes et travaux visés à l’article 84§1 de
la susdite ordonnance.
Par conséquent aucun des actes
et travaux dont
question ne peut être effectué sur le bien tant que le
permis
d’urbanisme n’a pas été obtenu.
Frais
L’acquéreur, qui s’y
oblige, supportera en sus
du prix, les frais, taxes et honoraires notariaux à
résulter
de la présente vente, en ce compris les frais d’inventaire et de
mesurage s’il y a lieu ou s’il les commande.
Prix
La présente vente est
consentie et acceptée
pour le prix de 6.300.000 F (six millions trois cent mille francs)
payable comme suit :
- à la signature des
présentes, à
concurrence de la somme de 630.000 F (six cent trente mille francs)
à
titre d’acompte que le vendeur reconnaît avoir reçu de
l’acquéreur
en un chèque n° ;
- à la passation de
l’acte authentique, à
concurrence du solde, soit 5.670.000 F (cinq millions six cent septante
mille francs).
Election de domicile
Pour l’exécution et en
général toutes
les suites des présentes, les parties élisent chacune
domicile
en l’étude du notaire qu’elle a désigné.
Agent Immobilier
La présente vente a
été conclue par
l’entremise de l’Immobilière
Arbitrage
Tout différend relatif
à la présente
convention sera porté, à la demande d’au moins une
partie,
exclusivement devant un arbitre statuant en premier et dernier ressort.
L’arbitre dont question sera le
Prsident de la Chambre
d’Arbitrage et de Médiation, asbl, lic. dr., dont le
siège
est rue Edith Cavell, 45, à 1180 Bruxelles (tél.
02/736.89.28),
ou tout autre arbitre désigné par lui parmi les autres
membres
de la Chambre, cette désignation pouvant être toutefois
remplacée
par l’établissement d’un rôle.
Les parties se réfèrent
irrévocablement
au règlement de la Chambre dont elles s’engagent à
prendre
connaissance, pour tout ce qui a trait aux modes de notifications,
convocations,
à la procédure, ainsi qu’aux frais et dépens.
Toute
correspondance relative à l’Arbitrage sera adressée
à
l’adresse sus-mentionnée. »
9. Attendu que les dispositions du
contrat relatives aux
modalités de paiement du prix de vente doivent être
exécutées
selon le dispositif de la présente sentence, en vertu du litige
qui est porté devant le tribunal.
Que les coordonnées de la
Chambre d’Arbitrage figurant
dans la clause compromissoire doivent s’entendre, sauf éventuel
avis ultérieur de modification, de celles actuelles, dont les
parties
ont tenu compte dans le cadre de la présente procédure.
10. Réserve à
statuer sur l’ensemble des
points qui feraient l’objet de différends tant dans le cadre de
l’exécution de la présente sentence que celui de la
convention
de vente.
11. Décide du partage par
moitiés entre
parties de l’entièreté des frais et dépens de la
procédure,
en ce compris les honoraires d’arbitrage, à l’exception :
- de ceux qui auraient pour
origine l’attitude fautive
d’une partie dans l’exécution de la présente sentence,
auquel
la totalité de ceux-ci serait à supporter par la partie
responsable;
- des frais liés à
l’établissement
des plans par la société Orex dans le cadre de la
rédaction
de son rapport, à mettre à charge exclusivement de la
partie
demanderesse;
Déboute la partie
demanderesse de sa demande de
remboursement des frais de conseil.
Prononce à charge de la
partie demanderesse le
paiement au titre d’obligation à la dette du solde des
honoraires
fixés à BEF 20.000, solde se chiffrant à BEF 8.000
en vertu de la provision de BF 12.000 déjà
acquittée
par elle.
Prononce à charge de la
partie défenderesse
au titre de contribution à la dette, et en faveur de la partie
demanderesse,
le remboursement de la moitié des honoraires d’arbitrage, soit
BEF
10.000.
Ainsi jugé et signé
à l’audience
tenue le 18 octobre 1999
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