Sentence du 26 décembre 2002

(...)

Attendu que les parties demanderesses postulent, à charge des parties défenderesses, 
l’application des sanctions financières instituées par le compromis du 29 novembre 2001 pour 
le cas d’empêchement fautif de passation de l’acte authentique de vente, telles que détaillées
infra ;

Qu’elles demandent que soit résolu le dit compromis ou qu’il soit constaté que ce dernier a 
cessé de produire ses effets de par la faute des parties défenderesses ;

Attendu qu’en tant que dirigée contre les troisième et quatrième défenderesses, mineurs d’âge, l’action des parties demanderesses doit être déclarée irrecevable ;

Qu’en effet, les mineurs ne sont pas tenus par la clause compromissoire contenue dans le compromis, en l’absence, avérée, d’autorisation judiciaire ;

Attendu qu’il résulte des éléments de la cause que si les parties demanderesses ont accompli toutes diligences afin de permettre la réalisation de la condition suspensive de prêt sous 
laquelle la vente fut conclue, force est de constater que la première défenderesse n’a fait preuve 
d’aucune bonne volonté dans les démarches obligatoires auxquelles elle s’était engagée en
vue de faire autoriser judiciairement une telle vente qui impliquait ses enfants mineurs, à savoir 
les troisième et quatrième défenderesses ;

Qu’en effet, en lieu et place d’introduire la procédure d’autorisation dans le délai contractuel de 
deux semaines à dater de la date du compromis de vente, du 29 novembre 2001, elle ne le fit que
le 26 mars 2002, après que les parties demanderesses se furent inquiétées auprès de son notaire 
de l’absence de nouvelles quant à ce ;

Qu’elle ne leur signala pas utilement l’existence de l’ordonnance de la justice de paix du
(...) canton de Bruxelles, rendue le 17 avril 2002, réclamant la remise d’un inventaire 
authentique successoral et une estimation récente du bien mis en vente ;

Qu’elle ne s’est présentée à aucune des audiences fixées par cette juridiction, soit les 25 juin
2002 et 13 août 2002 ; qu’elle est restée en défaut de produire l’évaluation demandée malgré le 
temps dont elle disposait à cette fin ;

Attendu qu’il ne fait aucun doute, dans l’esprit du tribunal, que la première défenderesse était,
dès avant l’audience du 25 juin, déterminée à ne pas donner suite au compromis, et escomptait
en fait de la part des parties demanderesse que celles-ci, de guerre lasse, renoncent à leur 
acquisition ;

Que ses contradictions, telles qu’elles ressortent de ses lettres des 19 juin et 23 juillet 2002 
adressées à la justice de paix, quant aux raisons de non tenue de l’audience du 13 juin,
témoignent déjà de cette attitude, désinvolte et dolosive, préjudiciable aux intérêts des demanderesses ;

Attendu que celles-ci, à la fois réellement soucieuses et désireuses de voir finaliser la vente,
n’ont pu, de bonne foi, réaliser alors le caractère irréversible de cet état d’esprit ; 

Qu’au contraire, conscientes des délais inhérents à la procédure d’autorisation, elles avaient, 
de bonne foi, patienté jusqu’au mois de mars 2002 pour s’informer auprès de la première 
défenderesse des suites de ses démarches, pour, ensuite, l’inciter régulièrement à accomplir les 
formalités requises, et intervenir à la cause devant la juridiction compétente ;

Attendu, toutefois, que la décision irrévocable de la première défenderesse de ne pas donner 
suite à la vente devait leur apparaître avérée dès le 13 août, c’est-à-dire au moment de la 
non-comparution des parties défenderesses à l’audience de la justice de paix, eu égard aussi au 
contenu de la demande de remise adressée par la première défenderesse à celle-ci le 23 juillet ;

Que la disparition de tout espoir de voir la vente aboutir eût dû leur apparaître à cet instant avec 
évidence, comme il l’eût raisonnablement apparu aux yeux d’un homme prudent et de bonne
foi ;

Attendu, au demeurant, que les parties demanderesses ne manquaient pas ou ne pouvaient manquer auparavant de relever des indices de la mauvaise foi de la première défenderesse ;

Que, de fait, le 4 juin, elles indiquaient à celle-ci que l’absence de réaction de sa part au courrier 
comminatoire de leur conseil du 15 mai les conduisait à intervenir dans la procédure
d’autorisation; le 21 juin, elles prenaient acte de la décision de justice de paix du 17 avril, alors
que la première défenderesse avait, lors d’un entretien téléphonique le 7 mai, nié en avoir 
connaissance ; enfin, le 1er juillet, elles lui reprochaient le caractère dilatoire de son
comportement dans l’obtention de l’évaluation de la valeur du bien et la production de 
l’inventaire notarié ;

Attendu, enfin, que les parties demanderesses indiquaient également clairement, de surcroît 
à titre ultime, dans leur courrier précité du 1er juillet, que le défaut de dépôt, en vue de
l’audience du 13 août, de ces deux documents allait les contraindre à « tirer toutes les 
conséquences, en ce compris, le cas échéant, en vue d’une indemnisation.» ;

Que cette date du 13 août doit à ce titre être considérée comme celle de la rupture des relations 
contractuelles ;

Attendu, par ailleurs, que seule la première défenderesse doit être tenue pour responsable des 
obstacles posés à la procédure judiciaire d’autorisation, en l’absence de maîtrise de la seconde 
défenderesse sur cette dernière, et eu égard aux relations de parenté les unissant, de surcroît
sous un même toit ; que les parties demanderesses le reconnaissent, à tout le moins
indirectement, puisque l’exposé des faits de leur mémoire impute la charge de
l’accomplissement des démarches judiciaires dans le seul chef de la première défenderesse ;

Que ces circonstances interdisent de faire porter, fût-ce partiellement, à la seconde
défenderesse, à peine majeure au moment de la conclusion du compromis et dépendant 
économiquement de sa mère, rien qu’en termes de logement, le poids des négligences de cette 
dernière et de l’échec consécutif du processus judiciaire ;

Attendu que, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à l’action des
demanderesses, à l’endroit de la seule première défenderesse, en établissant toutefois comme 
suit le niveau financier du dommage illégitimement subi par elles :

- Indemnisation contractuelle de dix pour cent du prix de la transaction

 Attendu que cette indemnisation est justifiée, de par son caractère contractuel objectif,
forfaitaire et minimal ; 

- Remboursement de l’acompte versé

Attendu qu’il résulte des débats que le notaire Neyrinckx a déjà procédé à la restitution de la
partie de l’acompte détenue en son Etude, de sorte que subsiste effectivement un solde 
correspondant au montant conservé par le courtier des défenderesses ;

- Frais et débours exposés

Attendu que le quantum maximum de ce poste doit s’apprécier, d’une part, par rapport au
moment où l’échec du processus judiciaire d’autorisation ne faisait objectivement plus de 
doute, à savoir le 13 août 2002, et, d’autre part, à l’aléa, même éventuellement faible, lié à la 
décision qui eût été prise par la justice de paix, au niveau de l’acceptation de la succession du
père des défenderesses et de l’acceptation des conditions économiques de la vente, si la
première défenderesse n’y avait pas fait obstruction ;

Qu’en ce qui concerne les loyers dont les demanderesses postulent le remboursement, si 
effectivement elles pouvaient raisonnablement, à l’origine, espérer ne plus devoir en acquitter à 
partir du 29 mai 2002, date prévue pour leur entrée en jouissance du bien mis en vente, ce n’est
que le 13 août qu’elles ont acquis ou devaient avoir acquis la certitude de l’inanité de la
poursuite de la procédure judiciaire d’autorisation, et qu’il ne subsistait dès lors plus aucune 
chance d’obtenir une décision même favorable en la matière ; qu’il est cependant acquis que la 
débition de l’entièreté du loyer du mois d’août ne pouvait être contestée ; qu’en revanche, le 
tribunal constate que les demanderesses sont, à la date de l’audience, toujours établies à
l’adresse mentionnée dans le compromis ; que le loyer versé depuis le mois de septembre 2002 
constitue la contrepartie de l’occupation d’un bien, perpétuée à ce jour, et dont la fin n’est pas 
établie ou déterminée avec certitude ; que cette considération rend, à partir de ce moment, le 
dommage incertain, et donc en tant que tel non réparable ; que l’indemnisation accordée par le 
tribunal en vertu de la présente sentence couvre largement le dommage subi, aucune somme 
n’ayant au demeurant été déclarée comme payée « en doublon » par les demanderesses dans le 
cadre de l’occupation d’un bien ;

Attendu, enfin, que si les frais de conseiller hypothécaire et d’assurance, ainsi que  les frais de 
conseil exposés à l’occasion de l’action en intervention doivent être remboursés, car ils furent 
rendus nécessaires respectivement par, d’une part, la réalisation diligente d’une condition 
suspensive de prêt et, d’autre part, l’inertie de la première défenderesse, telle que d’ailleurs 
relevée par la justice de paix dans son ordonnance du 30 août 2002, le tribunal estime, en 
revanche, que l’investissement en temps et démarches des demanderesses préalablement à la 
conclusion du compromis et jusqu’à l’intervention de leur conseil est compris dans 
l’indemnisation contractuelle forfaitaire ;

PAR CES MOTIFS,

(...)

Déclare l’action des parties demanderesses irrecevable, mais seulement en tant que mue contre 
les troisième et quatrième défenderesses ;

Déclare l’action fondée à l’égard de la seule première défenderesse ;

Prononce la résolution du contrat de vente du 29 novembre 2001 aux torts exclusifs de la
première défenderesse ;

Condamne la première défenderesse à rembourser aux parties demanderesses l’équivalent de la 
partie de l’acompte conservée par le courtier des défenderesses, soit 7.198,83 € ;

Condamne la première défenderesse à verser aux parties demanderesses l’indemnité 
conventionnelle de dix pour cent du prix de vente du bien, soit 19.831,48 € ;

Condamne la première défenderesse à rembourser aux parties demanderesses :

(...)l ;
- 1.616,31 € plus 7,52 €, soit au total 1.623,83 € ; aux titres de loyers du 1er juin au 31 août 2002 et 
d’indexation du mois d’août 2002 ;
- 220 € et 105,57 € respectivement au titre des frais de conseiller hypothécaire et d’assurance, 
soit un total de 325,57 € ;

Condamne la première défenderesse à verser aux demanderesses les intérêts, au taux légal, à 
compter du 29 novembre 2001, sur la partie de l’acompte non restituée, de 7.198,83 € ;

Condamne la première défenderesse à rembourser aux parties demanderesses les dépens de 
l’arbitrage proprement dit, d’ores et déjà liquidés à la somme de 1.000 € ;

Condamne la première défenderesse à l’intégralité des autres frais et dépens de la procédure ;

Précise que chacune des parties demanderesses n’est habilitée à réclamer, pour ce qui la 
concerne, l’exécution de la présente sentence qu’en proportion de sa quotité mentionnée au compromis de vente, soit respectivement 5/10 pour G., 2/10 pour L., 3/10 pour le C. ;

(...)