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JURISPRUDENCE
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DROIT DES OBLIGATIONS
Sentence du 25 juillet 2006
H / H
Audience du 14 juillet 2006
La présente instance a pour cadre la convention de bail
précitée, en vertu de laquelle la partie demanderesse a
donné en location à la
première partie défenderesse un immeuble sis ;
I. Exposés et arguments des parties
La partie demanderesse, qui précise que la seconde partie
défenderesse s’est portée caution, à titre
solidaire et indivisible, fait état de ce qu’en
date du 20 mars 2006, elle a signalé à la première
partie défenderesse qu’elle avait constaté le non
paiement du loyer du mois de mars, et de ce
que peu de temps plus tard, elle a également constaté
qu’avant la fin du mois de mars, cette dernière avait
déserté les lieux, sans la moindre formalité ;
Elle indique que le 7 avril 2006, la première partie
défenderesse lui a signifié renon au bail avec effet
immédiat, en raison d’incursions de son père
dans les lieux loués ;
Outre qu’elle entend relever que la première partie
défenderesse avait, à cette date, déjà
quitté les lieux sans plus payer de loyer,
la partie demanderesse conteste l’existence de telles incursions,
affirmant qu’aucune preuve de celles-ci n’est produite ;
Elle considère que même s’il était établi
que son père avait fait irruption dans les lieux loués,
ce dernier n’est pas une partie contractante
et n’a pas agi en qualité de mandataire, de sorte qu’il
s’agirait d’une voie de fait commise par un tiers qui n’engage pas, en
tant que telle,
sa responsabilité ;
Elle expose que c’est vainement qu’elle a tenté de prendre
contact avec les parties défenderesses afin de trouver avec
celles-ci un accord pour
la remise amiable des clés et la libération de la
garantie locative, et qu’elle a ensuite introduit la procédure
de conciliation instituée par
l’article 1344 septies du code judiciaire, dont l’audience y relative
s’est tenue le 6 juin 2006, sans cependant que les parties
défenderesses
n’y comparaissent ;
Elle estime que conformément à la loi, le congé
signifié a pris cours le 1er mai 2006 pour prendre fin le 31
juillet 2006, et qu’en conséquence,
les parties défenderesses sont, compte tenu des loyers
restant dus depuis mars 2006 jusqu’à l’issue du délai de
congé, redevables
à ce titre de 6.000 €, ainsi que d’une indemnité de
résiliation équivalente à deux mois de loyer, en
l’occurrence 2.400 €, soit un total de 8.400 € ;
Elle sollicite :
• Qu’il soit constaté que le bail conclu entre
parties en septembre 2004 et portant sur l’immeuble (...) a pris fin le
31 juillet 2006 suite au renon
adressé par la première partie défenderesse ;
• La condamnation à titre solidaire des
parties défenderesses à lui payer la somme de 8.400 €
à titre d’arriérés de loyers et d’indemnité
de résiliation,
montant à majorer des intérêts au taux légal
depuis le 28 avril 2006, date du dépôt de sa requête
en conciliation devant le juge de paix ;
• La condamnation à titre solidaire des
parties défenderesses à l’intégralité des
frais et honoraires de l’arbitre ;
• L’autorisation de percevoir directement
auprès de la banque Dexia sur le compte n° (...) la garantie
locative constituée en exécution
du bail, en apurement partiel des condamnations susmentionnées,
sur simple présentation de la sentence arbitrale ;
Les parties défenderesses font valoir, de leur
côté, que le renon adressé pour résilier le
bail fut bien motivé par des incursions intempestives
commises depuis mars 2006 par le père de la partie demanderesse,
lequel habite une maison voisine, et que les clés du bien
loué
ont été restituées à cette dernière ;
Elles considèrent que les incursions du père de celle-ci
constituent une violation de la vie privée et de l’obligation de
la partie
demanderesse d’assurer une jouissance paisible des lieux loués,
d’autant qu’il a conclu le bail en qualité de mandataire de
celle-ci,
et qu’en conséquence, le bail doit être
résilié aux torts de la partie demanderesse, avec
allocation par celle-ci d’une indemnité de trois mois
de loyer par analogie avec l’article 16 de la convention ;
Elles estiment que si cette prétention ne devait pas être
accueillie, la demande de la partie demanderesse doit être
rejetée dans la mesure
où elle a accepté leur départ, les invitant
à confirmer par écrit leur renon, et a repris possession
des clés sans émettre la moindre réserve ;
il est dès lors abusif, selon elles, de solliciter le paiement
du loyer jusqu’au mois de juillet 2006, et ce, d’autant qu’il n’est pas
exclu que le bien
ait pu être reloué rapidement, de sorte que la demande
devrait être limitée au paiement du loyer du mois de mars
(du 7 mars au 7 avril 2006),
c’est-à-dire jusqu’à la restitution des clés ;
Par ailleurs, les parties défenderesses arguent de ce que
l’engagement de la deuxième partie défenderesse n’est ni
valable, ni établi,
dans la mesure où la convention du 8 septembre 2004 ne respecte
pas le prescrit de l’article 1326 du code civil et où la caution
ne se présume pas, conformément à l’article 2015
du même code ;
Sollicitant qu’elle soit déclarée recevable et
fondée, elles formulent une demande reconventionnelle par
laquelle elles postulent :
• La condamnation de la partie demanderesse au
paiement d’une indemnité de résiliation de 3.600 € ;
• La libération, à leur profit, de la
garantie locative constituée auprès de la banque Dexia
sur le compte n° ;
Elles postulent également :
• que l’action de la partie demanderesse soit
déclarée, si recevable, non fondée ;
• à titre subsidiaire, que ladite action soit
déclarée fondée, à concurrence de 1.200 €,
soit un mois de loyer ;
• en toute hypothèse, qu’il soit
déclaré que l’engagement de la seconde partie
défenderesse n’est pas établi et par conséquence
l’action
non fondée à son égard, et la condamnation de la
partie demanderesse à l’intégralité des frais et
honoraires de l’arbitre ;
II. Décision
La première partie défenderesse, qui est en défaut
de justifier de manière précise le non-paiement du loyer
du mois de mars 2006, ne pouvait fonder
à bon droit sa résiliation du bail litigieux avec effet
immédiat sur des visites intempestives du père de la
partie demanderesse dès lors q
u’elle restait – et reste encore – en défaut de démontrer
que les voies de fait qu’elles représentent, à même
supposer qu’elles fussent réelles,
étaient effectuées sur instruction de la partie
demanderesse elle-même ;
Les parties défenderesses sont, d’ailleurs, en défaut de
prouver que le mandat détenu par le père de la partie
demanderesse dans le cadre
de la conclusion de ce bail a eu, d’autant que le mandat a pour objet
l’accomplissement d’un acte juridique, une portée plus grande
que ce cadre,
en incluant une demande ou une autorisation d’effectuer les incursions
évoquées ;
Par ailleurs, l’introduction par la partie demanderesse, dès le
mois d’avril 2006, de sa procédure en conciliation, ensuite
celle de la présente instance
moins d’un mois après la tenue de l’audience y relative,
et l’absence de production, par les parties défenderesses,
d’éléments attestant d’une remise en location du bien,
contredisent l’affirmation d’une réception sans réserve
des clés par la partie demanderesse ;
Les parties défenderesses sont, d’ailleurs, en défaut de
prouver que l’invitation de la partie demanderesse à confirmer
par écrit le renon au bail
avait un autre objectif que celui de simplement matérialiser la
décision de la première partie défenderesse de
résilier cette convention (un tel formalisme présentant,
au demeurant, l’avantage, pour les parties, d’éviter toute
équivoque sur la date de prise de cours du délai de
préavis légal de trois mois) ;
Par ailleurs, outre que l’article 1326 du code civil n’est pas
applicable à l’engagement de caution de la seconde partie
défenderesse, tel que
traduit dans le document du 8 septembre 2004, dans la mesure où
cet engagement, quoique garantissant le respect de
l’intégralité des obligations
de la première partie défenderesse, ne porte sur aucun
montant précis et ne s’exprime pas, partant, par un chiffre, ni
la validité, ni la réalité dudit
engagement ne sont contestables, compte tenu de l’absence, d’une part,
d’éléments probants de nature à mettre en cause la
validité du negotium et,
d’autre part, de la circonstance que la signature de la seconde partie
défenderesse n’est nullement désavouée ;
Il y a lieu, en conséquence des développements qui
précèdent, de faire droit à l’action de la partie
demanderesse dans la mesure ci-après exprimée,
sous réserve de ce que les engagements des parties
défenderesses n’ayant pas été souscrits à
proprement parler à titre solidaire,
c’est in solidum que leur responsabilité doit être, en
l’espèce, mise en œuvre ;
PAR CES MOTIFS,
(...)
Constate que le bail conclu entre parties en septembre 2004 et portant
sur l’immeuble (...) prend fin le 31 juillet 2006 suite au renon
adressé
par la première partie défenderesse ;
Condamne in solidum les parties défenderesses à
payer à la partie demanderesse la somme de 8.400 € à
titre d’arriérés de loyers et
d’indemnité de résiliation, montant à majorer des
intérêts au taux légal depuis le 28 avril 2006,
date du dépôt de la requête de la partie
demanderesse
en conciliation devant le juge de paix ;
(...)
Autorise la partie demanderesse à percevoir directement
auprès de la banque Dexia sur le compte n° la garantie
locative constituée en exécution du bail, en apurement
partiel des condamnations susmentionnées, sur simple
présentation de la présente sentence ;
Déboute les parties défenderesses de leurs demandes
reconventionnelles ;
Ainsi jugé et signé à Bruxelles le 25 juillet
2006
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