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Sentence arbitrale du 6 juillet 2007

A / C

(...)

I.   LES FAITS

La défenderesse est une société d’administration de biens immobiliers ;

La demanderesse est une société d’agence immobilière ;

Les parties ont signé le (...) une convention de courtage relative à un bien situé (...) ;

La demanderesse était chargée de rechercher un locataire pour ce bien, propriété d’un sieur A et constitué d’une surface de bureaux et d’une surface commerciale ;

Les parties ont signé le (...) un avenant à la convention de courtage ci-dessus, relatif au bâtiment arrière de ce bien (...) ;

La demanderesse a trouvé un candidat locataire en la personne d’un sieur B ;

Monsieur B a fait une offre de location le 17 octobre 2006 (...) ;

Cette offre a été transmise le même jour à la défenderesse (...) ;

Cette offre n’a pas été acceptée par le propriétaire du bien, Monsieur A, qui a demandé notamment, soit une caution personnelle du candidat B (celui-ci comptant vraisemblablement louer par le truchement d’une société) soit une garantie locative de cinq mois (plutôt que de quatre mois) (...) ;

Monsieur B n’a pas voulu rencontrer les demandes de Monsieur A, ce dont la défenderesse a été informée par un courriel du (...) de la partie demanderesse ;

De l’accord des parties, des contacts directs ont eu lieu entre Monsieur B et Monsieur A à la fin du mois (...), à la suite de quoi Monsieur B a formulé une nouvelle proposition, laquelle a été transmise le (...) à la défenderesse (...) ;

Des contacts directs ont à nouveau eu lieu entre Monsieur A et Monsieur B (...), à la suite de quoi Monsieur B a fait une nouvelle offre de location le 10 novembre 2006 (...), laquelle a été transmise par un courriel du même jour par la demanderesse à la défenderesse (...) ;

Par un fax du 13 novembre 2006 (...), la défenderesse a fait elle-même, au nom de Monsieur A, état de l’accord de ce dernier sur la location du bien à différentes conditions, soit (...) :

« Garantie 4 mois de loyer
Loyer 1ère année : 3.100 € par mois
Loyer 2ème année : 3.200 € (indexé) payé bi-mensuellement
Loyer à partir de la 4ème année : 3.800 € (indexé)

En cas de retard de paiement plus de deux fois par an, le bail sera cassé aux tords du preneur.

Défense d’entreposer des cartons ou palette dans les parties communes » ;

Par un courriel du 14 novembre 2006 (...), la demanderesse a transmis à la défenderesse les aménagements que Monsieur B souhaitait faire à la proposition ci-dessus, ces aménagements étant les suivants (...) ;

-   loyers 2ème et 3ème années : 3.200 €/mois à partir de la 2ème année ;
-   loyer 4ème année et suivantes : 3.500 €/mois, indexé à partir de la 4ème année ;
-   paiement : mensuel ;

Par un courriel du 14 novembre 2007 (...), la demanderesse a informé la défenderesse que Monsieur B marquait son accord sur les conditions mentionnées dans le fax du 13 novembre 2006 de la défenderesse ci-dessus (...), le loyer de la 2ème année étant même porté à 3.300 €/mois ;

Par un fax du même jour, soit le 14 novembre 2006 (...), la défenderesse a confirmé l’accord de Monsieur A sur les conditions convenues ;

La défenderesse ajoutait cependant une nouvelle condition, soit : « interdiction d’utiliser le monte charges » ;

Au vu de l’ajoute de cette nouvelle clause par Monsieur A, Monsieur B a, en définitive, décidé de ne pas conclure de bail pour le bien litigieux ;

Par un courrier du (...) à la défenderesse (...)), la demanderesse a informé la défenderesse qu’elle considérait avoir accompli sa mission conformément à la convention de courtage la liant à la défenderesse ;

La demanderesse réclamait ses honoraires à la défenderesse ;

Ceux-ci sont demeurés impayés en dépit d’une lettre de rappel du (...) de la demanderesse à la défenderesse (...) ;

II.   DECISION

1.   La défenderesse conteste qu’un accord soit intervenu entre Monsieur A et Monsieur B ;

Elle soutient que son offre, contenue dans son fax du 13 novembre 2006 a été rejetée par Monsieur B dès lors que celui-ci a formulé une contre-proposition par courriel du 14 novembre 2006, et que cette contre-proposition a eu pour effet d’annuler l’offre en question ;

Une offre devient irrévocable dès qu’elle parvient à son destinataire ;

Si aucun délai n’a été fixé pour l’acceptation d’une offre, l’offrant doit maintenir son offre durant un délai raisonnable, à apprécier par le juge en fonction du cas d’espèce (Mons, 10 décembre 1985, JLMB, 1987, 1122 ; RDC, 1986, 670) ;

Le fait pour Monsieur B d’avoir proposé des aménagements à l’offre de Monsieur A n’implique pas que cette offre doive être considérée comme annulée ;

Une offre est en effet irrévocable même pendant d’éventuels pourparlers complémentaires qui précèderaient son acceptation (P. Van Omeslaeghe, « Droit des obligations », vol. 1, 3ème éd., tirage 2004-2005/17, PUB) ;

En l’espèce, l’offre de Monsieur A du 13 novembre 2006 a finalement été acceptée le lendemain de sa réception, soit le 14 novembre 2006, c’est-à-dire dans un délai manifestement raisonnable à l’estime de l’arbitre ;

Une transaction est dès lors bien intervenue ;

2.   La défenderesse soutient qu’il n’y aurait pas eu de la part de Monsieur B d’offre répondant aux conditions de la convention de courtage ;

La défenderesse perd manifestement de vue que c’est elle-même qui a fait une offre à Monsieur B, offre que Monsieur B a finalement acceptée ainsi que vu ci-dessus ;

3.   L’on a affaire en l’espèce au cas visé à l’article 6.1 de la convention de courtage, soit la conclusion d’une transaction réalisée à l’intervention du courtier ;

La demanderesse réclame au titre d’honoraires la somme de 6.500 € HTVA, soit 7.865 € TVAC, à la défenderesse, somme qui n’est pas contestée par la défenderesse en son montant ;

4.   La demanderesse réclame également à la défenderesse en application du même article 6.1 de la convention de courtage, des intérêts conventionnels de 8% l’an et une clause pénale de 15% ;

La défenderesse conteste cette clause pénale au motif qu’elle « excède manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l’inexécution de la convention » ;