Sentence du 1er août 2003

 (...)

Attendu que la partie demanderesse postule le paiement de la somme de 18.000 EUR hors T.V.A à titre de
commissionnement au motif qu'elle a présenté aux parties défenderesses une offre ferme d'achat émise le 22
novembre 2002 par Madame D. et Monsieur A.;

Que les défendeurs invoquent:

a. la nullité de la convention intervenue entre parties sur base de l'article 215 du code civil
b. l'incompétence de la Chambre d'Arbitrage
c. qu'ils sollicitent subsidiairement que la Chambre d'Arbitrage sursoie à statuer dans l'attente du sort d'une action
     en annulation mue devant le tribunal de première instance de Bruxelles à l'encontre de la convention intervenue
     entre parties le 1er mars 2001
d. qu'ils contestent en toutes hypothèses la débition de la commission au motif qu'aucun acquéreur n'a été présenté
     au prix demandé

-------------------

Attendu qu'il ressort des pièces produites par la partie demanderesse que celle-ci a reçu une mission exclusive
de recherche d'aquéreur prenant cours le 1er mars 2001 pour un montant s'échelonnant entre 25,5 millions de
francs belges (632.128 EUR) et 23,5 millions de francs belges (582.549 EUR);

Attendu qu'une offre d'achat fut communiquée le 25 octobre 2002 pour un montant de 600.000 EUR par Madame D.
et Monsieur A.;

Que cette offre contenait une condition suspensive d'obtention de prêt et expirait le 30 octobre 2002;

Que les pollicitants ont remis sans condition suspensive une offre au même prix, soit 600.000 EUR, le 22 novembre
2002;

Que les défendeurs ont ajouté unilatéralement une nouvelle condition à la vente qui fut reprise dans les termes
suivants "sous réserve d'une imposition gobale sur l'opération de maximum 50.000 EUR";

Que la convention de mission de recherche contient une clause d'arbitrage et est signée uniquement par Monsieur C;

Qu'il résulte cependant des échanges de courriers et de divers éléments factuels que Madame J., la seconde
défenderesse, qui habite sur place, a en tout cas tacitement donné son accord pour vendre le bien qu'elle a
laissé visiter à de nombreuses reprises;

Le 3 décembre 2002, alors que la mission de recherche a été pleinement exécutée puisqu'il y a acord quant au prix
et suppression de toute condition suspensive, une lettre signée par Monsieur C. est adressée à la demanderesse
dans les termes suivants "nous vous faisons savoir que nous n'acceptons pas l'offre de Madame D. de
600.000 EUR pour notre bien";

Attendu que cette lettre ne contient pas la moindre motivation;

Que le même jour, une lettre signée par Monsieur C. est adressée à la demanderesse augmentant le prix de vente
à 750.000 EUR, ce qui correspond à un montant non prévu dans la fourchette reprise dans la convention de
recherche d'acquéreur qui pour rappel varie entre 632.128 EUR et 582.549 EUR;

Attendu que dans cette lettre les défendeurs (ils s'expriment au pluriel) prévoient d'exécuter des travaux non prévus
jusqu'alors;

Qu'il s'agit plus précisément d'améliorations au niveau de la cuisine et de l'aménagement d'un parking;

Attendu que le 4 décembre 2002 la demanderesse proteste cette augmentation de prix et sollicite le paiement de
ses honoraires en justifiant avoir rempli sa mission de recherche d'acquéreur;

Attendu que le 9 décembre 2002, toujours en s'exprimant au pluriel, les défendeurs invoquent de nouveaux
travaux exécutés postérieurement à la convention du 3 janvier 2001 et invoquent que le prix offert n'était pas le
prix demandé;

Que pour rappel cependant, l'offre ferme d'achat était de 600.000 EUR, ce qui correspondait bien au prix demandé
dans la convention;

Attendu que les défendeurs justifient leurs changements d'attitude notamment par leur désir de ne pas déménager
en hiver;

Attendu qu'en ce qui concerne l'argument des travaux avancé par les défendeurs, il y a lieu de souligner que toutes
les pièces produites par les défenderesses concernant l'exécution des travaux sont antérieures à l'offre faite le
22 novembre 2002;

Qu'on peut dès lors en déduire que les défendeurs ont exécuté lesdits travaux pour pouvoir vendre le bien au prix
annoncé dans le mandat de recherche;

Attendu qu'il résulte d'autre part des éléments de fait visés ci-avant que les travaux exécutés par les défendeurs
n'ont pas été visés contractuellement par les parties et que le contrat de mission de recherche d'acquéreur ne
conditionne nullement le prix demandé par l'exécution de quelconques travaux;

Que l'exécution de ces travaux est dès lors sortie du champ contractuel et ne peut être retenue pour augmenter
unilatéralement le prix demandé;

Attendu qu'il résulte des éléments factuels de la cause:

  -  Que la mission de recherche a été pleinement exécutée par la demanderesse, et selon les termes de la convention;

  -  Que les défendeurs ont modifié unilatéralement les conditions contactuelles reprises dans la convention
     intervenue entre parties;

Attendu que les défendeurs invoquent également qu'aux termes de l'article 3 de la convention, la commission n'est
due qu'à dater de la vente du bien;

Que si le bien n'a pas été vendu c'est uniquement en raison du comportement fautif des défendeurs qui ont empêché
la finalisation de la vente alors que la mission de recherche avait été pleinement exécutée;

Que le premier défendeur est dès lors tenu de dédommager la demanderesse;

Que le montant des dommages-intérêts doit être fixé sur base du montant de la commission, soit 18.000 EUR;

Que cependant la TVA ne dit pas être ajoutée dès lors qu'il s'agit d'une indemnisation et non pas du paiement de la
facture de commissionnement;

Quant à la nullité de la convention invoquée par les parties défenderesses

Attendu que les défendeurs invoquent le fait que la convention du 1er mars 2001 n'a été signée que par Monsieur
C.;

Que les défendeurs invoquent la protection légale édictée par l'article 215 paragraphe 1 du Code Civil puisque
la convention concerne la résidence conjugale;

Que les défendeurs invoquent à ce titre une citation en annulation qu'ils ont introduite devant le tribunal de
première instance;

Que l'inventaire des défendeurs visent un "projet de citation" (Pièce 12);

Qu'il y a lieu de préciser pour autant que de besoin  que cette pièce n'est pas versée au dossier des défendeurs;

Que la deuxième défenderesse, Madame J., soutient qu'elle n'était pas présente au moment de la signature ni aux
réunions et discussions concernant la vente du bien litigieux;

Attendu qu'on relève sur divers documents la signature de Monsieur C.;

Que cette signature apposée au bas de la convention diffère complètement de celles qui figurent au bas des
courriers échangés (Pièce 6, 7 et 9 du dossier des défendeurs);

Qu'on peut supposer qu'il s'agit dès lors de la signature de Madame J.;

Que de toute manière la convention dont question doit s'analyser comme un contrat de service et non pas comme un
acte de disposition au sens de l'article 1418 al. 1 du Code Civil;

Que dès lors l'article 1422 du Code Civil ne trouve pas à s'appliquer;

Que les éléments de fait du dossier démontrent à suffisance que Madame J. a donné en tous cas son accord
quant au principe de la vente du bien;

Qu'elle a en effet laissé visiter le bien où elle habitait et qui constitue de surcroît son lieu de travail;

Qu'il y a lieu de préciser à cet égard qu'il y a eu 16 visites sur place;

(...)

PAR CES MOTIFS,

(...)

Condamne le (...) défendeur à payer à la demanderesse la somme de 18.000 EUR à titre de dommages-intérêts (...);

(...)

Attendu que la partie demanderesse, la sprl P, entreprises de construction, postulait initialement paiement d'un solde de 221.620 F (outre les majorations contractuelles prévues) que lui devrait la partie défenderesse, la sa Q, pour des travaux exécutés pour cette dernière, courant 1998, en un immeuble situé;

Que la partie défenderesse contestait ce solde et estimat au contraire que la partie demanderesse lui était redevable d'un trop perçu, eu égard à des travaux non réalisés ou mal réalisés;

Que les parties décidèrent alors de recourir à l'arbitrage, conformément à ce qu'elles avaient convenu en les conditions générales, en cas de différend;

Qu'un compromis d'arbitrage fut établi le 21 octobre 1998 entre les parties, qui prévoyait que l'arbitre tenterait de les concilier, en se faisant assister par l'expert et architecte F de R;

Que cet expert a rendu un avis, sur base duquel l'arbitre a tenté de concilier les parties, sans succès;

Qu'en conclusions, la partie demanderesse, à savoir la sprl P réduit quelque peu sa demande, la ramène en principal à la somme de 177.140 F, suivant en cela l'analyse de l'expert F, tout en la majorant de la clause pénale de 15% (26.571 F) et des intérêts conventionnels de retard à 15% l'an depuis le 29 mai 1998 jusqu'à complet paiement;

Qu'à cette demande, la partie défenderesse tente de résister en invoquant différents moyens qu'il conviendra de rencontrer;

Que ces moyens se fondent:

1.   Sur l'absence de permis d'urbanisme que la partie demanderesse aurait dû obtenir pour son compte, suivant la défenderesse, ses engagements contractuels;

2. Sur l'absence de réception provisoire, eu égard aux malfaçons dénoncées;

3. Sur l'inexécution par la partie demanderesse de ses obligations à son égard;

Qu'il nous est demandé par la partie défenderesse:

A titre principal: de condamner la sprl P à obtenir l'autorisation d'urbanisme nécessaire et de réserver à statuer pour le surplus et en l'attente;

A titre subsidiaire: de désigner un expert-architecte, après avoir constaté l'absence d'exigibilité des montants réclamés par l'entrepreneur et lui avoir donné acte de sa demande de résolution du contrat intervenu entre parties, aux torts et griefs de l'entrepreneur, pour la partie inexécutée ou mal exécutée, tout en réservant à statuer pour le surplus des dommages;

Attendu que l'examen du dossier, et plus particulièrement le devis du 2 mars 1998, nous permettent de considérer que la partie demanderesse qui est l'entreprise de construction n'a pris aucun engagement quant à l'obtention d'un permis d'urbanisme, dont il ne nous appartient pas d'apprécier si la délivrance en était obligatoire pour ce qui est des travaux entrepris;

Que l'engagement de la demanderesse tel qu'il apparaît du devis consiste en l'obtention des autorisations communales liées à l'installation du chantier;

Que la demanderesse expose que cela consistait en l'autorisation de placement de containers sur le trottoir ou la voirie face à l'immeuble;

Que telle parait bien avoir été la volonté des parties, le devis semblant clair à cet égard et ne pouvant recevoir l'interprétation que lui donne la défenderesse qui, faut-il le rapeller, est la maître de l'ouvrage;

Attendu que la défenderesse ne peut être suivie non plus lorsqu'elle soutient qu'il n'y a pas eu de réception provisoire entre les parties;

Que le document du 26 mai 1998, intitulé "procès-verbal de réception provisoire de travaux", constitue manifestement un procès-verbal de réception provisoire;

Qu'il est signé par Mr C de la société M, expressément mandatée par le maître de l'ouvrage pour effectuer la réception provisoire (voir préambules de ce PV - page 1);

Qu'il est indiqué àla fin de ce procès-verbal que:

"Mr C s'engage, suite à cette réception, d'effectuer le décompte ...;"

Et encore que:

"Le maître de l'ouvrage clôture la réception provisoire...";

Que le 28 mai 1998, Mr C écrit à l'entreprise P:

"Suite à la réception provisoire effectuée le 26 mai 1998,...";

Qu'aussi, au stade de la procédure arbitrale, il parait malvenu de contester l'existence même de la réception provisoire, laquelle parait être intervenue sans condition ni réserve, même si Mr C, pour compte du maître de l'ouvrage, s'engageait à faxer certains documents (décompte et prescriptions techniques pour l'étanchéité de la toiture);

Qu'il nous appartient à ce stade d'apprécier si les montants réclamés par l'entrepreneur se justifient et si les contestations du maître de l'ouvrage sont pertinentes;

Que le maître de l'ouvrage sollicite (en ordre subsidiaire bien sûr par rapport à ce qui est demandé à titre principal dans le dispositif de ses conclusions), la désignation d'un expert-architecte chargé notamment de décrire les vices, manquements, malfaçonss ou inachèvements affectant l'immeuble litigieux et les estimer en même temps que les troubles de jouissance et autres préjudices subis parle maître de l'ouvrage;

Que la partie demanderesse estime quant à elle que Nous disposons d'éléments suffisants pour trancher, sans avoir à recourir à l'expertise, dès lors que Mr F, architecte, a été amené à Nous éclairer dans le cadre de la phase conciliatoire du présent arbitrage;

Que l'architecte F a été choisi par les deux parties, s'est rendu sur les lieux, a écouté les points de vue de ces deux parties et a rédigé une note de quatre pages, étant le "rapport d'examen des griefs émis par le conseiller technique du maître de l'ouvrage, tel qu'opéré contradictoirement lors de la vue des lieux du 21 octobre 1998", auquel il a pu associer ses commentaires;

Qu'il appartient au juge ou à l'arbitre d'apprécier l'opportunité d'une demande d'expertise selon qu'il s'estime suffisamment éclairé ou non par les éléments dont il dispose déjà;

Qu'en l'espèce, la note et le décompte établis par l'architecte F, expressément mandaté par les deux parties, dans la phase conciliatoire, certes, nous paraissent suffisamment éclairants et fiables, cet homme de l'art ayant travaillé avec le sérieux et l'objectivité que les parties lui prêtaient toutes deux au moment de le choisir;

Que l'expert a ainsi retranché du montant des deux devis les postes non exécutés ou incorrectement exécutés;

Que le décompte suivant l'architecte F, décompte que fait siiien le Tribunal Arbitral (sauf poste IV du devis du 13 mars 1998), s'établit comme suit:

(...),
 

Soit un solde de 177.140 F au profit de l'entrepreneur, dont il y aurait lieu de retrancher la somme de 6.500 F correspondant au Poste IV du devis du 13 mars 1998 (réparation du plancher 1er étage au droit des démolitions), poste non exécuté et non relevé par l'expert;

Qu'ainsi, le maître de l'ouvrage reste devoir la somme de 170.640 F au lieu de la somme de 221.620 F initialement réclamée (233.810F - 12.190F);

Que pour ce qui est de la réserve formulée par l'architecte-expert F au sujet de la stabilité de la poutrelle intégrée dans le plafond du rez-de-chaussée (présence ou non d'asselet de répartition aux points d'appui), la solution du présent litige ne prive pas le maître de l'ouvrage de la possibilité de rechercher la responsabilité de l'entrepreneur s'il devait apparaître un dommage lié à l'absence (éventuelle) d'asselet de répartition;

Attendu que la sprl P demande par ailleurs condamnation de la sa Q à la clause pénale de 15% et aux intérêts au taux conventionnel de 15% à partir du 29 mai 1998;

Qu'il n'y a pas lieu à l'application de la clause pénale dès lors que la partie défenderesse avait des légitimes raisons de s'opposer au paiement du solde réclamé, même s'il n'est que partiellement fait droit aux griefs formulés par la partie défenderesse;

Que pour ce qui est des intérêts, il y a lieu, eu égard au bien fondé partiel des contestations de la partie adverse, de les ramener au taux légal, suivant l'article 1153 nouveau du Code Civil, et de les recalculer depuis la mise en demeure du 29 mai 1998;

Attendu encore que reconventionnellement, la partie Q demande l'indemnisation d'un trouble de jouissance à raison de 10.000 F par mois à partir du 1er juin 1998;

Qu'il y a lieu de fixer ce trouble à la somme de 25.000F eu égard au caractère limité des inexécutions ou mauvaises exécutions imputables à l'entrepreneur (le maître de l'ouvrage a pu occuper les lieux) et en tenant compte du fait que l'entrepreneur avait proposé d'y remédier, sans compter que si le maître del'ouvrage avait mis de la bonne volonté pour régler rapidement ce dossier (en provisionnant l'architecte F et l'arbitre, ce qu'il n'a pas fait), un sort plus rapide auriat pu être apporté à ce litige;

Que la partie défenderesse devra donc à la partie demanderesse la somme de 145.640F (170.640F - 25.000F);

Attendu enfin qu'il y a lieu de mettre à charge de la partie demanderesse 1/4 des frais d'arbitrage en ce compris les honoraires et frais de l'architecte F et à charge de la partie défenderesse les 3/4 de ces mêmes frais, cette répartition se justifiant par le fait que la demande n'était pas entièrement fondée:

- facture de Mr F:                                              13.734F
- honoraires de l'arbitre:                                   20.000F
- frais de l'arbitre:                                              10.722F

Qu'ainsi, la partie demanderesse P devra supporter la somme de 11.114F, la partie défenderesse Q le solde, soit 33.342F;

Que la partie demanderesse ayant déjàpayé (au jour de la rédaction de la présente sentence) 13.734F + 12.000F soit 25.734F, la partie défenderesse devra lui rembourser la somme de 14.620F et supporter le solde soit la somme de 18.722F.

Que si la partie demanderesse devait être amenée à faire l'avance de ce solde, elle serait autorisée à en obtenir le remboursement à charge de la partie défenderesse qui doit supporter 33.342F en dépens;

PAR CES MOTIFS,

statuant contradictoirement et en dernier ressort,

Disons la demande recevable et partiellement fondée;

Condamnons la partie défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 145.640F, outre les intérêts judiciaires au taux légal depuis le 29 mai 1998;

Condamnons la partie défenderesse à supporter les 3/4 des dépens (44.456F), soit la somme de 33.342F, le 1/4 restant étant à charge de la partie demanderesse;

Condamnons la partie défenderesse à rembourser à la partie demanderesse la somme de 14.620F (dépens déjà avancés par la partie demanderesse moins la quote-part à supporter par la partie demanderesse) et pour autant que de besoin, autorisons la partie demanderesse qui ferait l'avance du solde (18.722F) à en obtenir remboursement auprès de la partie défenderesse.