JURISPRUDENCE
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BAUX - SENTENCE ARBITRALE
janvier 1999
M & W / P & S
(...)
Attendu que l’action de Mr.M. et
de Mme W. tend à
la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 72.000
francs au titre d’indemnité à la suite du renon
donné
par ces derniers durant la première année de location ;
Attendu que Mr P. et Mme S.
concluent au non fondement
de cette action et introduisent une action reconventionnelle qui tend
à
entendre prononcer la nullité du contrat de bail, ou à
tout
le moins sa résolution aux torts du bailleur, subsidiairement
à
constater sa résiliation amiable et qui tend à la
condamnation
des demandeurs au paiement de la somme de 126.680 francs, au titre
d’indemnisation
et réparation des préjudices encourus.
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I. LES FAITS
Les principaux faits de la cause
peuvent être résumés
comme suit :
1.-
Par contrat de bail de
résidence principale signé
mais non daté, Mr et Mme M-W donnent en location à Mr P
et
Mme S un appartement duplex sis à S., rue M, pour une
durée
de 9 ans prenant cours le 1er octobre 1996 pour se terminer le 30
septembre
2005 ;
2.-
Après que le
procès-verbal de constat d’état
des lieux locatifs fut dressé par Mr C, expert immobilier, Mr P
et Mme S ont emménagé le 30 septembre dans les lleix
litigieux
;
3.-
Le jour-même de cet
aménagement, C M, âgé
de 10 ans au moment des faits, fit une chute dans l’escalier en
colimaçon
et s’ouvrit l’arcade sourcilière ;
4.-
Sur demande des défendeurs,
Mr et Mme M-W ont fourni
des plaques en plexiglas pour protéger les abords de l’escalier
;
5.-
Le 29 novembre 1996, Mr P et Mme S
ont adressé
une lettre de renon à leurs propriétaires, avec un
préavis
de trois mois.
II. DISCUSSION
Attendu que les défendeurs
contestent la réalité
de l’existence même du contrat de bail conclu avec les
demandeurs,
au motif que le bien loué ne répondait pas aux exigences
élémentaires de sécurité de l’entrée
dans les lieux (conclusions des défendeurs, p.3) ;
Attendu que l’article 2 de la loi
du 20 février
1991 – dans sa formulation applicable au moment des faits – concernant
les baux relatifs à la résidence principale du preneur
énonce
:
Etat du bien loué
Le bien loué doit
répondre aux exigences
élémentaires de sécurité, de
salubrité
et d’habitabilité.
Cette condition
s’apprécie par référence
à l’état du bien au moment de l’entrée en
jouissance
du preneur.
Que le législateur n’a
pas défini les
notions de sécurité, de salubrité et
d’habitabilité,
laissant à la jurisprudence le soin de dégager le contour
de celles-ci (Voy. J.P. Charleroi (1er canton), 13 janvier 1994, JLMB,
1995, 630) ;
Que la jurisprudence a ainsi
dégagé que
l’obligation de
sécurité élémentaire
implique (...) une cage d’escalier éclairée et stable,
(...)
(Voy, not. RAES et PAUWELS, Manuel
permanent des baux
à loyers, p.BII – 2-1) ;
Attendu qu’il ressort des
éléments de la
cause que l’escalier litigieux est un escalier en colimaçon ;
Que le sommet de cet escalier,
à hauteur du 3ème
étage, présente des espaces vides débouchant sur
la
cage d’escalier proprement dite, sans protection ;
Que cette situation constitue
assurément un certain
danger pour les occupants de l’appartement ;
Attendu toutefois d’une part que
Mr P et Mme S ont pu
prendre connaissance de ce danger et en mesurer l’intensité lors
de la visite des lieux ; qu’ils ont accepté d’occuper les lieux
en connaissance de cause ;
Que d’autre part, des panneaux en
plexiglas ont été
placés dès le 24 octobre 1996 pour fermer l’accès
au vide laissé entre les poteaux déjà existants ;
Attendu que la circonstance qu’un
espace restait accessible
et non protégé n’est pas de nature à
entraîner
la nullité du contrat de bail sur base de l’article 2
précité
;
Qu’en effet, il appartenait aux
locataires d’aviser les
propriétaires de ce problème, de le mettre en demeure d’y
remédier, et le cas échéant, d’y remédier
eux-mêmes
quitte à procéder ensuite à une retenue partielles
des loyers ;
Que les consorts P-M n’apportent
pas la preuve qu’ils
auraient procédé de la sorte, ayant
préféré
rompre le contrat et en demander l’annulation ;
Attendu que la demande
d’annulation du contrat de bail
pour défaut de sécurité est par conséquent
non fondée ;
Attendu que subsidiairement, Mr P
et Mme S soutiennent
que le contrat de bail a été résilié
amiablement
;
Attendu que a seule pièce
produite à l’appui
de cette affirmation est une lettre par laquelle Mr M enjoint ses
locataires
à trouver un remplaçant ;
Que l’on ne peut déduire de
ce courrier que Mr
M et Mme W auraient renoncé à l’indemnité de trois
mois à laquelle ils ont droit ;
Que de plus, le nouveau locataire
fut trouvé par
les propriétaires eux-mêmes et non par les locataires
sortant
;
Attendu qu’il apparaît de ce
qui précède
qu’il y a lieu de faire droit à la demande principale alors que
la demande reconventionnelle ne peut, en conséquence, être
accueillie ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant contradictoirement et en
dernier ressort, écartant
toutes autres conclusions,
Déclarons la demande
principale recevable et fondée
;
Condamnons Mr P et Mme S à
payer à Mr M
et Mme W la somme de septante-deux mille francs belges, majorée
des intérêts compensatoires depuis le 29 novembre 1996,
puis
des intérêts judiciaires ;
Autorisons le déblocage de
la garantie locative
constituée pour un montant de 72.000 francs au profit des
demandeurs,
la somme ainsi débloquée et ses intérêts
venant
en déduction du montant des condamnations ;
Déclarons la demande
reconventionnelle recevable
mais non fondée ;
En déboutons les
défendeurs au principal,
demandeurs sur reconvention, aux dépens et frais liquidés
jusqu’ores à la somme de vingt mille francs.
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