Audience du 1er mars 2002 
 
 

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1. Vu la demande d’arbitrage introduite en langue française par la partie demanderesse en date 
   du 10 décembre 2001 ;

2. Vu la clause d’arbitrage contenue dans la convention de bail conclue entre parties le 11
    octobre 2000 (article 16) ;

3. Vu le rapport d’expertise établi le 14 février 2002 par Madame H. et  Monsieur  D. ;

4. Vu les conclusions des parties ; 

5. Entendu les parties à l’audience du 1er mars 2002, à laquelle elles furent convoquées par 
    courrier du 1er février 2002 ;

6. Vu la loi sur l’arbitrage ;

7. Vu le règlement de procédure de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation, applicable
    en l’espèce, les parties ne s’étant pas entendues sur d’autres modalités.

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Attendu qu’il ressort des éléments de la cause que les parties s’accordent à affirmer que la poursuite des relations
contractuelles découlant du bail du 11 octobre 2000 n’est plus envisageable ;

Attendu que la partie demanderesse postule la résolution de cette convention aux torts de la 
partie défenderesse en raison de la rétention par cette dernière de l’intégralité des loyers des
mois de juin et juillet 2001, soit au total 2974,72 euros, de celle d’une somme de 788,28 euros
sur le loyer du mois de janvier 2002, du non-paiement du loyer de février 2002, soit 1531,96 euros
et d’un arriéré d’indexation de 89,20 euros ;

Attendu qu’elle réclame, outre le versement de l’entièreté des montants impayés et des intérêts 
moratoires conventionnels, celui du loyer du mois de mars 2002 (cette dernière demande,
formulée à l’audience, fut débattue contradictoirement) et le délaissement des lieux par la partie 
défenderesse ;

Attendu que la partie défenderesse signale que sur le loyer de février 2002, elle aurait opéré une 
rétention à concurrence de la moitié de la somme due, bien qu’elle n’apporte aucune preuve du 
paiement de quelque montant que ce soit à ce niveau ; 

Attendu que la partie défenderesse, qui signale également opérer rétention, à concurrence de la 
moitié, sur le loyer de mars 2002, justifie son attitude par des déficiences de chauffage du bien
loué et l’existence de problèmes d’humidité affectant son dressing, ainsi que les carences de la 
partie demanderesse dans la résolution de ces inconvénients ;

Qu’elle affirme que la partie demanderesse, parfaitement au courant, selon elle, de problèmes 
d’humidité au moment de la conclusion du bail, lui en aurait alors sciemment tu l’existence ;

Attendu qu’elle précise que ses vêtements rangés dans le dressing ont subi en conséquence
des dégradations résultant de l’état d’humidité de la pièce (et des placards), qu’elle chiffre à 
2.375 euros, suivant devis d’un teinturier ;

Attendu qu’elle indique également que le mauvais positionnement de la fosse septique cause
un défaut d’écoulement des eaux usées, rendant indispensables plusieurs vidanges l’an ;

Attendu qu’elle réclame en conséquence de son propre côté la résolution du bail aux torts de la 
partie demanderesse, avec allocation d’une indemnité pour préjudice moral et indemnisation de 
frais de déménagement de 4.595,88 euros, d’une indemnité de 2.106,44 euros pour trouble de 
jouissance affectant l’utilisation du dressing, d’une somme de 2.375 euros pour nettoyage des 
vêtements endommagés, ainsi que d’un montant de 287,95 euros au titre de remboursement des 
frais exposés en vidanges de la fosse septique ;

Attendu qu’elle sollicite en outre le remboursement d’un examen des conduites d’eau situées
dans le dressing, effectué, pour un prix de 393,25 euros,  par la firme A. postérieurement à la 
visite réalisée par les experts désignés par le tribunal ;

Attendu que ne peut être imputée à faute de la partie demanderesse la qualité de l’installation de 
chauffage reprochée par la partie défenderesse ;

Attendu que le rapport d’expertise de Monsieur D., s’il constate que des améliorations de 
l’installation peuvent encore être apportées au niveau de la répartition des zones de chauffe, 
établit néanmoins que toutes les conditions sont réunies pour un fonctionnement optimal du 
chauffage compte tenu des habitudes particulières adaptées au type ancien de la construction
(le tribunal note que celle-ci fut sciemment adoptée par la partie défenderesse) et que
l’alimentation en eau chaude des sanitaires ne réclame aucune intervention impérative ;

Attendu, en ce qui concerne les problèmes d’humidité exposés par la partie défenderesse, 
qu’il ne fait aucun doute qu’ils ont préexisté à la conclusion de la convention de bail ;

Attendu qu’il y a lieu de relever sur ce point que l’état des lieux d’entrée réalisé par l’expert P.
relevait, dans le dressing, un gonflement important du revêtement du sol, quoique localisé ;

Attendu toutefois que l’étendue des infiltrations et de ses conséquences constatées par 
l’expert H. dans les placards du dressing, non décelée au moment de la conclusion du bail et de 
l’état des lieux consécutif, confère indéniablement au désordre le caractère de vice caché, 
nonobstant le décollement des lattes du parquet remarqué à l’époque de la conclusion du bail ;

Qu’en effet, la partie défenderesse ne pouvait raisonnablement pas appréhender l’ampleur, voire 
l’existence même du phénomène d’humidité à cet instant;

Attendu que rien ne permet d’affirmer, d’autre part, à l’analyse du dossier, que la partie 
demanderesse ait été au courant du vice caché au moment de la signature du contrat de bail ;

Attendu que le tribunal tient pour établi que cette même partie demanderesse a toujours agi 
avec bonne foi ;

Attendu, tout d’abord, que l’expert P. lui communiquait que les observations émises le 9 
décembre 2000 par la partie défenderesse sur l’état des lieux d’entrée ne requéraient aucune 
réaction ;

Attendu, ensuite, qu’avisée par la partie défenderesse des problèmes d’humidité tels que
décrits par celle-ci dans son courrier du 12 juin 2001, elle a fait appel à un entrepreneur,
Monsieur V., dont l’intervention, programmée pour la mi-août 2001, fut postposée au 9 
septembre (voir la correspondance échangée entre Maître D. et Maître F. le 6 septembre 2001)
en raison d’un empêchement exprimé par la seule partie défenderesse ;

Attendu que le tribunal a lui-même constaté, lors de la descente sur les lieux du 1er février 2002, 
la reconnaissance par la partie demanderesse de la justesse d’une indemnisation d’un trouble
de jouissance du dressing, son acceptation de réaliser avec diligence des travaux recommandés 
par les experts, tels ceux portant sur le dressing (réparation des dégâts, ventilation) ou la 
chaufferie (ventilation), et de rembourser l’intégralité des frais récurrents de vidange et de 
nettoyage de la fosse septique ;

Attendu par ailleurs que le vice caché d’humidité du dressing (qui était encore utilisé au jour
de la descente sur les lieux) ne justifie pas une résolution du bail aux torts de la partie 
demanderesse, compte tenu de son caractère limité et de l’attitude constructive de cette même 
partie demanderesse ;

Attendu, inversement, que la manière avec laquelle la partie défenderesse a géré ses droits et 
obligations à l’égard de la partie demanderesse sont contraires au comportement d’un
« bon père de famille » et au principe d’exécution de bonne foi des conventions ;

Attendu, en effet, que la partie défenderesse n’a émis aucune doléance au sujet de l’état du 
bien et d’une quelconque carence de la partie demanderesse, entre le moment où celle-ci lui 
signalait la réaction de l’expert P. aux observations écrites du 9 décembre 2000 et celui où elle
reçut mise en demeure, datée du 8 juin 2001, d’honorer le loyer du mois de juin 2001 ;

Que, d’autre part, se plaignant, dans ses observations du 9 décembre 2000, de l’existence 
d’ « une forte odeur de moisi et de traces » dans les penderies du dressing, elle y a laissé des 
vêtements (ce qu’a d’ailleurs constaté le tribunal le 1er février 2002, lors de sa descente sur les 
lieux), dont elle réclame aujourd’hui le paiement de frais de nettoyage à charge de la partie 
demanderesse ;

Attendu que le tribunal ne peut en conséquence suivre l’argumentation sur le caractère
insidieux de la dégradation de ces vêtements, pas plus que celle, peu plausible, selon laquelle 
le dommage n’a pu être constaté immédiatement, faute d’ouverture quotidienne systématique
des placards ;

Attendu que le tribunal tient aussi pour acquis que le trouble décrit le 9 décembre 2000 était 
connu de la partie défenderesse antérieurement à cette date, cette même partie ayant attendu,
pour l’exposer, la réception de l’état des lieux d’entrée ; qu’à cet égard, elle rapportait dans sa 
lettre du 12 juin 2001 que le problème d’humidité ne s’était pas amélioré depuis son entrée, le 1er 
novembre 2000 ;

Attendu que la partie défenderesse justifie à l’audience le maintien de vêtements dans les 
penderies par l’impossibilité de les installer totalement dans une autre pièce de l’habitation ;

Attendu que l’on peut reprocher légitimement à la partie défenderesse, non seulement de ne pas 
avoir pris en connaissance de cause les précautions nécessaires pour préserver ses effets du 
dommage constaté, mais également d’avoir amplifié ce dernier, compte tenu, entre autres, de 
l’ampleur des dégâts d’humidité communiquée le 12 juin 2001 ;

Attendu, en effet, qu’en lieu et place de s’abstenir à ce niveau de formuler une quelconque 
revendication entre la notification par la partie demanderesse de la réponse de l’expert P. aux 
observations du 9 décembre 2000, et l’instant où cette partie demanderesse, ignorante des 
développements du phénomène d’humidité, lui rappelait plusieurs mois plus tard le paiement du 
loyer de juin 2001, elle eut pu, face à la difficulté aujourd’hui affirmée de procéder à un 
déménagement de l’intégralité de ses vêtements dans une autre pièce du bien loué, faire valoir 
sans délai et clairement ses droits éventuels à l’égard de la partie demanderesse, de manière à 
laisser à celle-ci le moyen de remédier avec diligence aux désordres signalés ;

Attendu que le tribunal tient également pour acquis que l’amplification du préjudice subi par la 
partie défenderesse résulte aussi d’une trop grande sobriété de sa consommation de chauffage ;

Que la descente sur les lieux opérée par le tribunal le 1er février 2002 a révélé la fraîcheur de la 
température des pièces du rez-de-chaussée (où se situe le dressing), en particulier du hall 
d’entrée ; 

Que l’expert D. notait tout d’abord à cette date que la température de consigne des thermostats 
d’ambiance était respectivement inférieure à 15 degrés pour la salle de bain (la fenêtre du
dressing attenant étant de surcroît ouverte lors de la visite) et de 18 degrés dans le salon ; qu’il 
évaluait ensuite, compte tenu des informations fournies par la partie défenderesse elle-même,
une consommation de mazout d’environ 4000-4500 litres  destinée tant à chauffer le bien qu’à 
assurer la production d’eau chaude sanitaire, une telle consommation devant selon lui être 
considérée comme « très économique » ; qu’il relevait que la vanne du radiateur intégré dans 
l’armoire du hall d’entrée était totalement fermée et, qu’à supposer qu’elle fût ouverte, 
l’encombrement de ladite armoire, constaté également par le tribunal, causait un obstacle à la 
circulation de l’air chaud (convection naturelle) ;

Attendu que le comportement inadapté de la partie défenderesse aux circonstances est de plus 
confirmé par le manque de transparence et de loyauté dont elle a fait preuve dans le cours même
de la procédure arbitrale à l’appui de ses arguments et prétentions relativement à l’humidité du 
dressing ;

Attendu, en effet, que déclarant mettre en doute la validité des constatations effectuées le 1er 
février 2002 dans le dressing par l’expert H., d’où il ressort que la pièce était en phase de
séchage consécutivement à l’intervention de Monsieur V. en septembre 2000 (consistant en la 
suppression du raccord de la descente d’eau de pluie au niveau de la chambre de visite, 
le raccord de celle-ci à l’avaloir existant, la condamnation de la conduite passant sous la pièce 
et le détournement des eaux par une tranchée extérieure), la partie défenderesse a fait procéder 
ultérieurement et de manière unilatérale par la firme A. à un nouvel examen du dressing, en 
particulier au niveau des canalisations ;

Attendu que ce procédé ne peut être accepté dans la mesure où il appartenait à la partie 
défenderesse de réclamer le cas échéant du tribunal, de manière contradictoire, soit un 
complément d’expertise du spécialiste déjà désigné par le tribunal, soit une contre-expertise, 
éventuellement en présence du tribunal, à l’instar de ce qui fut décidé par celui-ci le
10 janvier 2002 ;

Attendu que l’on rappellera que selon l’expert H., tant le revêtement de sol de la penderie que
les parties murales et cloisons atteintes par l’humidité étaient en voie de séchage 
suite aux travaux réalisés par Monsieur V. ; que cet expert a estimé, à titre de réserves, 
qu’il serait nécessaire de supprimer à l’extérieur, à hauteur de la façade attenante, le coude
en grès se trouvant à la base de la descente d’eau pluviale ainsi que tous les raccords, de 
connecter la descente directement au puits perdu et de contrôler l’évolution du séchage afin de 
s’assurer qu’il n’y a pas d’autres causes à l’origine de l’humidité et que les remèdes préconisés 
sont suffisants ;

Attendu que la possibilité était ainsi donnée aux parties et au tribunal de suivre de près et de 
manière appropriée l’évolution de la situation, quelle qu’en soit l’ampleur ; 

Attendu, pour le surplus, que le rapport unilatéral de la firme A., dont la rédaction ne permet
pas de déceler avec certitude l’orientation géographique de l’ensemble des constatations,
semble faire état de désordres situés à l’intersection d’une penderie et de la baignoire de la
salle de bain ; qu’à cet égard, il est patent que, requise par le tribunal et les experts lors de la 
descente sur les lieux du 1er février 2002 de circonscrire l’emplacement précis de parties atteintes 
par l’humidité, la partie défenderesse n’a nullement indiqué cet endroit ;

Attendu, en conséquence de ce qui précède, que la rétention de loyer opérée par la partie 
défenderesse, certes légitimée en son principe par l’existence avérée d’un trouble de jouissance 
imputable à la partie demanderesse, ne se justifiait toutefois nullement, pour les motifs déjà 
exposés, par les dégâts causés aux vêtements de la partie défenderesse ni par le fonctionnement 
de l’installation de chauffage du bien loué ;

Que cette rétention a de surcroît excédé de manière tout à fait disproportionnée le trouble de 
jouissance estimé par expert et reconnu par le tribunal ;

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de faire droit à la demande de la partie demanderesse
dans la mesure ci-après, en tenant compte du trouble de jouissance du dressing, reconnu 
par elle, tel qu’établi et chiffré par le rapport d’expert suite à la descente sur les lieux (le tribunal 
admettant le montant de 1.506,6 euros), et du remboursement justifié et reconnu des frais de 
vidange de la fosse septique exposés par la partie défenderesse, et facturés à concurrence de 
287,95 euros (cumul des factures des firmes B. – 20 juin 2001- et D. – 4 juillet 2001) ;

PAR CES MOTIFS,

(...)

Prononce, à dater de ce jour, la résolution du bail aux torts de la partie défenderesse ;

(...)

Déboute la partie défenderesse de ses demandes de remboursement de la facturation de la firme 
A., d’indemnisation des frais de nettoyage de ses vêtements, de préjudice moral et de 
déménagement ;

Condamne la partie défenderesse à verser à la partie demanderesse :

- le loyer des mois de juin et juillet 2001, soit 2.974,72 euros, dont à déduire les sommes de 
  1.506,6 euros et 287,95 euros dus par la partie demanderesse respectivement en réparation du 
  trouble de jouissance du dressing et en remboursement des frais de vidange de la fosse 
  septique ;
- le solde du loyer de janvier 2002 restant dû, soit 788,28 euros (compte tenu du paiement, le 1er 
   février 2002, de la somme de 743,68 euros) ;
-  le loyer du mois de février 2002, soit 1.531,96 euros (compte tenu de l’affirmation faite, sans 
   preuve, par la partie défenderesse à l’audience, d’un paiement partiel de ce loyer) ;
- l’arriéré d’indexation afférent au loyer des mois de novembre et décembre 2001,
   soit 89,20 euros ;

Compte tenu du caractère raisonnable du taux conventionnellement prévu,

condamne la partie défenderesse à payer, pour la période courant du 2 février 2002 jusqu’à
parfait paiement, les intérêts conventionnels de 12 pour cent l’an sur le solde de 3.589,61 euros 
résultant de la compensation des montants précités ;

condamne la partie défenderesse à payer les intérêts moratoires conventionnels de ce même 
taux, établis au 1er février 2002 à 269,07 euros ;

Condamne la partie défenderesse, qui déclare à l’audience, sans preuve à l’appui, avoir acquitté
le loyer de mars 2002 après rétention de la moitié de la somme due (celle-ci étant 
conventionnellement payable par anticipation pour le premier mars), à verser l’intégralité du dit 
loyer à la partie demanderesse, soit 1531,96 euros ;

(...)

Condamne la partie défenderesse à verser à la partie demanderesse une indemnité de procédure
de 500 euros (indemnité dont le niveau de principe a été convenu par les parties à l’audience
« pour compte de qui il appartiendra ») ;

(...)

Ainsi jugé et signé à Bruxelles le 7 mars 2002