JURISPRUDENCE
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BAUX - SENTENCE ARBITRALE
Audience du 5 juin 1998
(...)
Attendu que la partie
défenderesse, dûment
convoquée, ne comparaît pas et n'est pas
représentée.
Attendu que le dossier transmis
par voie recommandée
à la partie défenderesse par la partie demanderesse n'a
pas
été pris en charge par la première.
Attendu que la partie demanderesse
ne demande pas le renvoi.
Attendu qu'en conséquence,
la présente décision
est réputée rendue de manière contradictoire.
(...)
1. Attendu que le litige trouve
son assise dans l'exécution
d'un bail de résidence conclu entre les parties le 15 juillet
1996.
2. Attendu que la partie
demanderesse réclame le
paiement d'un arriéré de loyer (indexation comprise) et
de
charges au 15 juin 1998 de 81.384 francs.
Attendu que cette demande n'a
jamais été
contestée.
Attendu que la partie demanderesse
demande à bon
droit de réserver la décision quant au décompte
final
de charges relatives à l'exercice juillet 1997-juin 1998 et au
règlement
des dernières factures de consommation d'eau.
Attendu qu'elle demande de
réserver la décision
en ce qui concerne les loyers à devoir d'ici à la
résolution,
celle-ci étant postulée.
3. Attendu que la partie
demanderesse reconnaît
devoir une somme de 1.000 francs à la partie défenderesse
pour prix de son intervention dans des frais de réparation
à
une baignoire.
4. Attendu que la partie
demanderesse postule à
titre principal la résolution du bail aux torts de la partie
défenderesse
(avec allocation de l'indemnité contractuelle de trois mois de
loyer
et expulsion des lieux) pour paiements irréguliers non
justifiés
des loyers et charges, et à titre subsidiaire, la condamnation
de
la partie défenderesse à une astreinte en vue d'obtenir
le
paiement, à échéance contractuelle, des sommes
dues
en vertu du bail, précisément le loyer et les charges.
Attendu que la partie
demanderesse étaie
sa demande principale du non respect par la partie défenderesse
de son obligation de jouir en bon père de famille, argumentation
qui s'appuie, sur ce point, sur des courriers adressés à
cette dernière pendant plusieurs mois par le conseil de
gérance
de l'immeuble dans lequel se trouve le bien loué, et faisant
état
de nombreuses plaintes des habitants de l'immeuble au sujet du
comportement
de la partie défenderesse ainsi que de personnes dont elle
répond.
Attendu qu'il ressort desdis
courriers joints au dossier
que des trangressions de l'obligation de jouissance en bon père
de famille par la partie défenderesse sont
répétées.
Qu'elles consistent, entre autres,
en divers actes de
vandalismes, souillures (fenêtres, cour) et
détériorations
dans les communs (utilisation irrégulière du
vide-ordures,
dégâts à l'ascenseur, au système
électrique)
et nuisances sonores (cris, forte musique et claquements de portes
après
22 heures 30).
Attendu que les comportements,
longuement décrits
pour le surplus dans le dossier, contreviennent à l'obligation
de
la partie défenderesse de jouir des lieux en bon père de
famille.
Attendu que cette obligation ne se
limite pas à
l'intérieur des murs privatifs; qu'elle s'applique
également
aux locaux affectés à l'usage de la communauté de
personnes vivant en copropriété au sein de l'immeuble
où
se situe le bien loué par la partie défenderesse.
Attendu qu'à cet
égard, il est flagrant
que cette dernière ne se soucie nullement de respecter ou de
faire
respecter par lui même et les personnes dont il répond le
bien-être des occupants de l'immeuble.
Attendu que les comportements
précités justifient
la résolution du bail aux torts de la partie
défenderesse,
de sorte que la demande subsidiaire devient sans objet.
5. Attendu que la partie
demanderesse sollicite la nomination
d'un expert aux fins détablir un état des lieux de sortie.
Attendu que nonobstant l'absence
d'état des lieux
d'entrée détaillé, il y a lieu de faire droit
à
cette demande, le comportement de la partie défenderesse
laissant
craindre que de nombreuses déprédations aient eu lieu au
sein des locaux privatifs, excédant fortement de manière
probable les inconvénients résultant de la
présomption
édictée par la loi.
Que l'expertise permettrait ainsi,
le cas échéant,
à la partie demanderesse de renverser cette présomption.
6. Attendu que la partie
demanderesse demande le débloquage
de la garantie locative de 60.000 francs constituée en
espèces
en début de bail.
Attendu que cette demande
est justifiée.
PAR CES MOTIFS,
(...):
1. Condamne la partie
défenderesse à payer
à la partie demanderesse la somme de 81.384 francs au titre
d'arriérés
de loyers et de charges au 15 juin 1998, somme à diminuer de
1.000
francs pour intervention de la partie demanderesse dans les frais de
réparation
de la baignoire.
2. Prononce la résolution
du bail conclu, avec
effet au 30 juin 1998 (...).
Condamne la partie
défenderesse à verser
à la partie demanderesse le montant contractuellement
prévu
pour la résolution du bail aux torts de la partie
défenderesse,
et équivalent à trois mois de loyer en cours au 15 juin
1998,
tel qu'indexé.
3. Désigne Monsieur
C, expert, ou l'expert
désigné par l'expert C pour le remplacer pendant les
vacances,
aux fins de procéder à l'expertise de sortie locative des
lieux loués, de déterminer le montant des
dégâts
et chômage locatifs, excepté ce qui aura péri par
force
majeure ou se sera détérioré par usure normale.
(...)
4. Réserve à statuer
sur les loyers à
devoir (...)n, ainsi que sur le dernier exercice
des charges juillet 1997-juin 1998, outre les dernières factures
de consommation d'eau.
5 Autorise le débloquage de
la garantie locative
telle que mentionnée plus haut, au profit de la partie
demanderesse,
afin de lui permettre de combler sa créance sans porter
préjudice
au solde de cette dernière.
(...)
Ainsi jugé et signé
à l'audience
tenue le 5 juin 1998
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