JURISPRUDENCE
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BAUX - SENTENCE ARBITRALE
Audience d’introduction du 3 mars
2000
D / A
1. Vu la demande d’arbitrage
introduite en langue française
par la partie demanderesse en date
du 8 février 2000;
2. Vu l’exposé de la partie
du 8 février
2000, complété le 18 février 2000 ;
3. Vu le mémoire en
réponse de la partie
du 2 mars 2000 ;
4. Ayant entendu les parties
à l’audience d’introduction
du 3 mars 2000 ;
5. Vu le mémoire de la
partie du 6 avril 2000 ;
6. Vu le mémoire
additionnel de la partie du 14
avril 2000 ;
7. Vu la clause d’arbitrage
contenue dans la convention
de bail du 28 avril 1997 ;
8. Vu la loi sur l’arbitrage ;
9. Vu le règlement de
procédure de la Chambre
d’Arbitrage et de Médiation, applicable en l’espèce, les
parties ne s’étant pas entendues sur d’autres modalités.
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Attendu qu’il résulte de
l’audience du 3 mars 2000
et des exposés des parties que le contentieux porte sur les
frais
et charges communes à supporter par la partie D, locataire de la
partie A, et ce, depuis la date de prise de cours du bail, soit le 1er
septembre 1997 ;
Attendu qu’indépendamment
des arguments de fond
des parties, celles-ci se sont, à la demande du tribunal
arbitral,
exprimées sur l’intérêt et la
nécessité
de procéder à une mesure d’instruction ayant pour objet
d’établir
un décompte précis des charges réclamées ;
Attendu que la partie A argue de
ce que la partie B n’apporte
aucun argument fondant la nécessité de ladite mesure ;
Attendu qu’elle tire d’une
objection de la partie D liée
aux dépassements budgétaires de ce dernier,
opposée
près de deux ans après la date de prise de cours du bail,
plus particulièrement plusieurs mois après la
réception
du premier décompte de janvier 1998, pour inférer une
acceptation
certaine par D des réajustements opérés pour le
passé
et l’avenir ;
Attendu que la combinaison des
articles 1728 ter et quater
fonde le droit de la partie D à répéter avec effet
rétroactif limité dans le temps l’ensemble des montants
indûment
payés au titre de charges, étant entendu que l’ensemble
des
ces dernières doit par ailleurs reposer sur des documents
établissant
les dépenses ;
Attendu qu’il ne ressort du
dossier aucun élément
de nature à révéler l’acceptation certaine de la
partie
D du bien-fondé des charges qui lui sont imputées, en
termes
de postes ou de chiffres.
Attendu que l’application des
dispositions légales
précitées n’est, d’autre part, pas liée à
un
quelconque état de fortune du preneur, ce dernier étant
en
droit de postuler la répétition des montants
indûment
payés, que son budget soit ou non suffisant ;
Attendu que la loi stipule que les
frais et charges imposés
au preneur doivent, sauf hypothèse du forfait (sous
réserve
de conversion), être réels ;
Attendu que les
éléments portés à
la connaissance du tribunal, en particulier les décomptes, ne
permettent
pas à celui-ci de définir et d’établir de
manière
précise l’intitulé et le montant des postes y
visés
;
Attendu qu’eu égard
à ce qui précède,
et la large ampleur de la contestation, il y a lieu de procéder
à un examen complet des documents établissant les
dépenses,
ainsi que des pièces susceptibles d’éclairer le tribunal
sur l’origine desdits documents, tels que précisés au
dispositif
;
Attendu que cette analyse ne
nécessite pas (du
moins pour l’instant) l’intervention d’un expert, le tribunal
étant
tout à fait en mesure d’y procéder et d’en tirer les
conséquences
juridiques ;
Attendu qu’il appartient aux
parties d’exposer et de développer
de manière contradictoire leurs moyens sur le contenu de
l’ensemble
des pièces soumises au tribunal et transmises à partie;
Attendu que les parties sont
invitées par le tribunal
à le faire dans des conclusions traitant concurremment de
l’ensemble
du fond de la cause, dans les délais fixés infra, compte
tenu du souhait dont elles ont faire part au tribunal à
l’audience
d’introduction de voir les débats clos d’ici à la fin
juin
2000, et de l’indisponibilité notifiée le 14 avril par la
partie A de donner suite au courrier reçu le 20 mars du
tribunal,
par lequel ce dernier acte un accord des parties sur la
réalisation
éventuelle d’une mesure d’instruction à diligenter le 26
avril 2000 ;
PAR CES MOTIFS,
(...)
Décide, à charge de
la partie A, de la production
à la partie D et au tribunal, pour le 5 mai 2000 :
- de l’ensemble des documents
établissant les dépenses
imputées et réclamées à la partie D et
couvrant
la période du 1er septembre 1997 à ce jour;
- des conventions conclues par la
partie A avec les personnes
(A, …) qui ont exercé pendant le cours du bail la gestion de
l’immeuble
dans lequel les locaux sont loués par la partie D, ainsi que la
gestion de ces derniers ;
- d’une pièce contenant
clé générale
de répartition des quotités de charges communes et
impôt
foncier pour l’ensemble des occupants de l’immeuble, en ce compris les
critères et modes de calculs de ladite répartition ;
Décide que la partie D
adressera au tribunal et
à la partie A ses conclusions d’ensemble par voie
recommandée
ou télécopie pour le 19 mai 2000 ;
Que la partie adressera de la
même manière
ses conclusions en réponse pour le 2 juin 2000 ;
Que la partie D adressera de la
même manière
ses conclusions additionnelles pour le 12 juin 2000 ;
Que la partie A adressera de la
même manière
ses conclusions additionnelles en réponse pour le 22 juin 2000.
Que les éventuelles ultimes
répliques seront
transmises de la même manière au tribunal et à la
partie
adverse dans des délais respectifs de 3 jours.
(...)
Attendu toutefois que les parties
peuvent convenir de
délais réduits ou anticiper les échéances,
à charge pour elles d’en aviser le tribunal en temps utile.
(..)
Ainsi jugé et signé
le 25 avril 2000.
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