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JURISPRUDENCE
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BAUX - SENTENCE ARBITRALE
N/ M
(...)
La présente instance
a pour cadre la convention de bail précitée, en vertu de
laquelle la partie
demanderesse a donné en location
à la partie défenderesse un appartement situé
(...) ;
I.
Exposés
et arguments des parties
La partie
demanderesse fait état, dans sa demande, de ce que la partie
défenderesse a quitté les lieux subséquemment
à la notification d’un congé le 27 octobre 2005
et reste redevable, en dépit de l’envoi d’une mise en demeure le
15 mai 2006,
d’une
somme totale de 5.626,74 €, décomposée comme suit :
indemnité de
relocation égale à deux mois de loyer, soit 3.000 €,
solde de charges évalué à
552,23 €, frais d’administration : de 373,87 €, frais de nettoyage
d’un
tapis : 125 €, frais de plaquettes
nominatives à l’entrée de l’immeuble :
de 41,64 € , dégâts locatifs évalués
par l’expert B : 1.534
€ ; <>
Déclarant que
ces montants doivent être majorés des
intérêts moratoires à partir du 15 mai
2006, elle y précise, d’une part,
que la partie défenderesse admet seulement un
solde de 3.552,23 €, contestant de manière injustifiée,
selon elle, les frais
d’administration susvantés, qui correspondent aux honoraires du
syndic Trévi, à
charge de la partie défenderesse en
vertu de l’article 5 du bail, et que,
d’autre part, par cette convention, les parties ont mandaté
l’expert B pour procéder à l’état
des lieux de sortie, dont il fut convenu que la décision
les liera, sauf cas de fraude, d’erreur de fait ou matérielle,
ou
contradiction ;
Elle
postule :
La
condamnation de la partie
défenderesse à lui
payer le montant de 5.661,27 €, à augmenter des
intérêts moratoires
au taux de
7 pour cent sur le montant principal de 5.626,74 € à partir du
15 juin
2006 ;
La condamnation de la partie
défenderesse à lui
payer les intérêts judiciaires et les dépens ;
Qu’il
soit dit pour droit que la
garantie
locative de 4.500 € constituée auprès de la banque (...)
doit être libérée à
son profit en principal et
intérêts, et ce en compensation partielle des sommes qui
lui sont dues ;
L'obtention d'une sentence exécutoire par provision;
De son côté, la
partie défenderesse expose que nonobstant le fait que le bail
prenait fin le 31
janvier 2006 consécutivement
à la notification de son congé, le 27 octobre
2005, elle a quitté les lieux le 19 novembre 2005, moment
où il fut convenu
qu’aucun dommage locatif n’était dû par elle, en revanche
de quoi celle-ci
était d’accord de payer le loyer jusqu’au
31 janvier 2006 ainsi qu’une
indemnité de résiliation à concurrence de 3.000 €,
et de céder à la partie
demanderesse
deux lampes fixées dans deux chambres ;
Elle ajoute que
ce n’est que fin mars, soit plus de quatre mois après avoir
quitté les lieux,
qu’elle a reçu un
procès-verbal de sortie locative établi par l’expert B
daté du 16 mars 2006, sans avoir été convié
à celle-
et sans
donc y avoir assisté), lequel, se référant aux
lois, usages et coutumes,
constate un dommage évalué à 1.534 € ;
Elle signale que
le 4 mai 2006, elle a proposé à la partie
défenderesse de régler le litige
moyennant le paiement immédiat
de la somme de 3.552,23 €, pour solde de tous
comptes ;
Elle considère
que l’expertise doit être rejetée, en raison, d’une part,
de ce qu’il avait été
convenu qu’aucun dommage
locatif n’était dû, d’autre part, de l’absence de
caractère contradictoire, puisqu’elle fut diligentée sans
qu’elle ait pu
y
assister et y faire valoir son point de vue, d’autre part encore, d’une
motivation lacunaire, l’expert se bornant à fonder
son évaluation de 1.534 € sur
des lois, usages et coutumes en cette matière, alors qu’il n’a
constaté que
quelques traces
de fixation et certains endroits défraîchis sur les
murs, d’autre
part aussi, de son caractère tardif, la pratique locative voulant
que
l’expertise se déroule soit le jour même, soit dans les
jours qui suivent la
sortie du bien, et non, comme en l’occurrence
plus de quatre mois après son
départ et la remise d’une clé à la partie
demanderesse, signalant que celle-ci
a fait réaliser,
après ledit départ, des travaux importants au niveau du
système
de chauffage (la partie défenderesse précise qu’elle
avait
constaté des tâches
d’humidité sur les murs de l’appartement et qu’il était
apparu que les tuyaux
de chauffage étaient fendus),
qui ont, forcément laissé, selon elle, des traces
dans le bien loué, en sorte que la partie demanderesse ne
pourrait lui imputer
des dégâts qu’elle a vraisemblablement commis
elle-même ;
Elle ajoute,
s’agissant des frais de nettoyage du tapis, d’un côté,
qu’elle avait nettoyé ce
dernier durant une matinée avec
un appareil spécialement loué à cette fin et qu’il apparaît de la facturation sur
base
de laquelle la partie demanderesse
revendique l’indemnisation de ce poste, que
l’intervention de la société qui l’a émise date
seulement du 21 mars 2006,
et
d’un autre côté, que
l’expertise contestée n’indique pas que le tapis est
endommagé ou défraîchi,
sachant que si
la partie demanderesseavait eu à déplorer l’état
du tapis, il
l’aurait fait lors de son départ, c’est-à-dire en
novembre ;
<>Elle
sollicite :
Que la demande soit
déclarée recevable, mais non
fondée, et que la partie demanderesse en soit
déboutée ;
La condamnation de la partie
demanderesse aux
frais et dépens, en ce compris une indemnité de
procédure
évaluée ex aequo et
bono à 750 € pour les frais importants causés par la
présente procédure ;
II.
Décision
En effet, il
n’est pas contesté que la partie demanderesse, à qui la
partie défenderesse
avait, lors de son départ, en
novembre 2005, donné l’accès à l’appartement en
lui remettant une clé, a ensuite fait procéder à
des travaux
importants au
niveau du système de chauffage ;
Il appartenait
dès lors à la partie demanderesse, afin de
préserver ses droits éventuels et de
ménager la possibilité pour
la partie défenderesse de faire valoir en temps
utile son point de vue, de faire procéder à l’expertise
de sortie locative
avant la réalisation de ces travaux, en regard de la nature et
de l’ampleur de
ceux-ci ; <>
En n’ayant pas
agi de la sorte, la partie demanderesse, qui ne conteste pas que la
partie
défenderesse a quitté les lieux
avant l’exécution des travaux, sans démontrer
qu’elle y soit retournée depuis lors, a rendu impossible une
identification
précise et probante de dégâts commis par la partie
défenderesse, d’autant qu’il
n’est pas exclu, aux yeux du tribunal,
que les dégâts constatés aient pu être
causés à l’occasion des travaux ;
<>
En outre, indépendamment
de ce qu’il n’est pas établi que l’expert désigné
ait, conformément aux usages
(de surcroît en l’absence de force majeure attestée),
convoqué officiellement
et en temps utile les parties à l’expertise,
il résulte de la lecture du
contenu d’un courrier électronique daté du 14 mars 2006,
produit à l’audience
par la partie
demanderesse, dont celle-ci se prévaut pour certifier qu’elle
avait convié la partie défenderesse à l’expertise
de sortie locative,
que ledit
courrier est adressé à la partie demanderesse
elle-même ; si tant est
qu’il fut également transmis à l’adresse
électronique de la partie
défenderesse, il n’est en tout état de cause pas acquis
que celle-ci en a
effectivement
eu connaissance avant son déroulement, d'autant que le courrier
produit apparaît avoir été adressé en fin
de journée, l'avant-veille seulement de cette dernière;
les droits de la défense on donc été violés
sur ce point;
<>Ces
considérations n’occultent cependant pas les carences de la
partie défenderesse
sur le plan du délai
du paiement des frais administratifs, de remplacement des
plaquettes nominatives, du solde incontesté
des charges locatives et de
l’indemnité de résiliation ; <>
La partie
défenderesse n’avait pas à attendre le 4 juillet 2006
avant de procéder au
paiement de ces montants
dès lors que la suppression du doublon contenu dans le
décompte des charges avait été bien
antérieurement
admis par la partie
demanderesse (en mai 2006), et que les frais de plaquettes et
administratifs
figurant dans le
décompte – reçu le 21 avril 2006 selon la partie
défenderesse
- étaient conventionnellement incontestablement
à charge de celle-ci (qui admet
d’ailleurs avoir procédé à leur paiement
après vérification), de sorte qu’elle
doit
être tenue au paiement des intérêts
réclamés, quoique en regard de l’incontestablement
dû, ainsi qu’aux dépens ; <>
Il résulte de ce
qui précède qu’il y a lieu de faire droit à
l’action de la partie demanderesse,
mais dans la mesure
ci-après exprimée, en tenant compte du paiement
effectué
par la partie défenderesse en date du 4 juillet 2006,
reconnu par la partie
demanderesse à l’audience, et sous réserve de ce que le
caractère exécutoire de
la présente
sentence dérive de l’ordonnance d’exequatur qui lui serait
attachée ; <>
<>Condamne la
partie défenderesse à payer à la partie
demanderesse les intérêts de 7 pour
cent l’an sur le montant
de 3.967,74 (c’est-à-dire la somme de 5.626,74 € diminuée
des montants de 1.534 € et de 125 €, ayant respectivement
trait aux dommages
locatifs évalués par l’expert B et aux frais de nettoyage
de tapis
revendiqués), à calculer
pour la période courant du 15 mai 2006 au 4 juillet
2006 ; <>
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