On a beaucoup écrit sur le code de déontologie élaboré par l’Institut professionnel des agents immobiliers,
 contenant obligation de formation permanente.

 Cela est lié au fait que cette matérialisation de la mission essentielle de cet institut a été intégralement suspendue
 par le Conseil d’Etat, saisi dans le cadre de recours en annulation dudit code.

 Il faut rappeler à cet égard que loin des polémiques sur la motivation prêtée par d’aucuns aux agents immobiliers à 
 l’origine de ces recours, le Conseil d’Etat ne sanctionne que l’illégalité des dispositions dont il est valablement saisi 
 en assurant ainsi avant tout le respect du droit, et non pas un examen d’opportunité.

 A lire le code de déontologie, on peut s’étonner de la focalisation principale des recours sur la question de 
 l’exclusivité.

 Il est vrai que ce point suscite passions et débats, lorsque l’on sait qu’il peut concerner la survie professionnelle
 de maints intéressés, visés par ce que l’on peut appeler en réalité une réglementation illicite du marché, susceptible 
 d’entraîner des distorsions de la concurrence.

 Mais à vrai dire, le code de déontologie comporte d’autres anomalies juridiques.

 Parmi ces dernières, on peut citer l’imposition de contrats écrits (courtages, gestion, commandes de travaux), 
 de contrats à durée déterminée, la possibilité d’édicter des règles déontologiques moyennant approbation
 ministérielle, l’instauration d’obligation au courtier de gestion de fonds et valeurs, l’imposition d’ouverture de 
 compte aux associations de copropriétaires, etc.

 Ce qui suit tend à mettre en évidence un autre aspect de la vulnérabilité juridique du code suspendu:
 l’impossibilité de sanctionner actuellement le non-respect par les agents immobiliers des obligations de formation 
 permanente (et de remise à niveau).

 Par référence à la loi-cadre réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions 
 intellectuelles prestataires de services (loi du 1er mars 1976, modifiée par la loi du 15 juillet 1985 et l’Arrêté
 Royal du 12 octobre 1998 – en exécution de la loi du 10 février 1998), la Confédération des Immobiliers de 
 Belgique (C.I.B) et l’Union des Professions immobilières de Belgique (U.P.I) ont déposé en 1991 une requête 
 tendant à réglementer la protection du titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier
 (M.B 9 août 1991).

 La requête stipulait que « pour pouvoir porter le titre d’agent immobilier et exercer à ce titre les activités (...), 
 tout candidat doit justifier de connaissances suffisantes dans les matières suivantes (suit une liste de matières 
 juridiques et techniques). 

 Elle précisait que sont réputées réunir les connaissances professionnelles requises  les titulaires des diplômes
 grosso modo repris par l’Arrêté Royal du 6 septembre 1993, complété par l’Arrêté Royal du 2 mai 1996.

 Tous les agents immobiliers connaissent cet Arrêté réglementant leur profession.

 On notera que la loi-cadre délimite le contenu de la requête en protection du titre et de l’exercice de la profession 
 d’agent immobilier.

 Il s’agit de mentionner principalement le titre à protéger et les activités à réglementer, le programme et le niveau
 des connaissances professionnelles à dispenser par des établissements d’enseignement ou de formation organisés, 
 reconnus ou subventionnés par l’Etat, les Communautés et les Régions, les éléments de base des règles de 
 déontologie ainsi que les éléments de base et la durée de la période de stage, et la création d’un institut 
 professionnel qui aura essentiellement pour mission de préciser ou de compléter les règles de déontologie.

 Par titres et diplômes requis, on entend ceux sanctionnant les connaissances exigées et dont la délivrance 
 conditionne l’accès à la profession.

 A priori, on pourrait penser que, contrairement aux autres conditions d’accès et d’exercice (la responsabilité 
 de tout acte professionnel posé, le respect des règles de déontologie, le secret professionnel...), les  connaissances
 à acquérir subordonnent l’accès à la profession, mais non le maintien de l’exercice de celle-ci.

 Cependant, alors que les fondateurs de l’IPI réputaient acquises les connaissances professionnelles de la plupart
 des futurs agents immobiliers agréés (les agents ayant exercé leur profession au moment de la protection du titre 
 étant selon certaines conditions dispensés de la production de titres et diplômes), la loi-programme du 10 février 
 1998 donne au Conseil national de l’IPI le pouvoir de prendre des mesures relatives au perfectionnement 
 professionnel et à la formation des membres.

 Mais ce pouvoir ne se confond pas avec celui d’établir des normes déontologiques.

 En effet, un code de déontologie à proprement parler est étranger à la formation professionnelle, parce que son 
 objet est de protéger ou développer des règles de probité, d’honorabilité, de courtoisie, de confraternité, 
 d’indépendance et de discrétion.

 Il en découle que la réglementation de la formation permanente nécessite un acte distinct du Conseil national
 (il ne s’agirait pas d’une directive, dans la mesure où la définition d’une directive actuellement avancée par l’IPI 
 est une décision destinée à détaillée ou compléter les règles de déontologie).

 Cela étant, la transgression de cet acte distinct du Conseil national, autorité normative, pourrait en soi conduire à 
 une procédure disciplinaire si cette transgression était expressément affirmée par le code de déontologie suspendu.

 Or,  ce dernier ne permet de réprimer que les comportements contraires au code et au règlement d’ordre intérieur.

 On peut souhaiter, en considération de ce qui précède, une refonte du code sans attendre une probable censure 
 définitive du Conseil d’Etat (l’annulation proprement dite du code), eu égard au contenu de l’arrêt de suspension.

 En effet, l’image de l’agent immobilier, et donc la confiance à placer en lui par le public commandent la mise sur 
 pied et l’entrée en vigueur rapides d’un code valide et cohérent, en regard de l’insécurité juridique découlant 
 de la suspension intégrale du code actuel et de la longueur certaine de la procédure administrative contentieuse
 (la rapidité d’élaboration d’un nouveau code n’excluant pas toutefois le temps nécessaire à une conception et 
 préparation de qualité).

 Quel est l’impact de la suspension du code actuel sur la formation et le perfectionnement professionnels des
 agents titulaires ?

 Il semble bien que le non-respect par ceux-ci de l’obligation de suivre cette formation et ce perfectionnement ne 
 puisse fonder actuellement de sanction disciplinaire.

 On ne peut en effet souscrire à l’affirmation de l’IPI selon laquelle les règles de déontologie restent applicables 
 nonobstant ladite suspension.

 La jurisprudence citée par l’institut à l’appui de son appréciation (compte tenu de l’inexactitude partielle des 
 références fournies par l’institut) admet que certaines règles déontologiques non écrites puissent fonder une action 
 disciplinaire .
 Il est à préciser cependant qu’il s’agit de règles fondamentales et relatives à des catégories professionnelles
 dont les particularismes et les usages sont étrangers aux agents immobiliers.

 La lecture des textes régissant la profession d’agent immobilier permet de se poser la question de la légitimité des 
 procédures disciplinaires actuelles.
 L’Arrêté Royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre et l’exercice professionnel de l’agent immobilier stipule
 que ce dernier doit respecter les règles de déontologie élaborées par l’institut.

 Cet Arrêté a été pris en exécution de la loi-cadre de 1976 (voir supra) qui prévoit que le Conseil national peut 
 détailler, adapter et compléter les règles de déontologie, ces dernières ne possédant force obligatoire qu’après 
 approbation royale.

 L’élaboration de règles dont l’approbation par une autorité extérieure est une condition préalable à leur caractère 
 obligatoire suppose logiquement que cette autorité examine et évalue le résultat tangible et matériel d’un processus 
 intellectuel.

 Ce qui conforte, pour autant que cela fût encore nécessaire, la thèse de l’absence d’opposabilité d’usages 
 non écrits est le fait que l’élaboration des règles déontologiques est légalement du ressort du Conseil national 
 (et non des Chambres exécutives), ce dernier ne pouvant se retrancher derrière des règles existant antérieurement
 à sa propre création sans les reprendre clairement, explicitement.

 Une procédure disciplinaire, allant de l’avertissement à la radiation, ne requiert-elle pas dans un régime 
 démocratique la transparence des textes fondant la répression, et qu’une infraction ne soit pas créée par un 
 tribunal composé, de surcroît, de concurrents censés promouvoir activement leurs propres intérêts professionnels ?

 On serait par ailleurs, en ce qui concerne les professions immobilières, bien en peine de déceler des règles 
 déontologiques fondamentales communes et non écrites à des secteurs aussi différents que ceux de bureaux, 
 résidentiel ou touristique, et il n’est pas un secret que les professionnels d’un même secteur ne partagent pas 
 toujours des principes et manière de travailler de leurs confrères sans que cette différenciation ne soit pour autant 
 illégitime.

 La relativité de l’application de règles non écrites est d’autant plus avérée que les organismes à l’origine de la 
 création de l’institut (C.I.B et U.P.I) représentant une partie minoritaire du corps des professionnels de
 l’immobilier, et qu’au moins l’un d’eux fonde, faut-il le souligner, la répression de comportements 
 anti-déontologiques de ses adhérents sur des règles écrites.

 Ce flottement juridique se dénote aisément par le fait que ces mêmes organismes n’ont pas inséré dans leur
 requête en protection du titre et de l’exercice professionnel les règles déontologiques de base censées être 
 ultérieurement détaillées, adaptées et complétées, malgré l’obligation qui leur en était faite par la loi-cadre de
 1976 (et ses modifications).

 Tout juste ont-ils simplement repris les dispositions légales et minimales expresses de cette loi quant au secret 
 professionnel, la responsabilité des actes posés ou le port du titre.

 Il est également un aspect de la formation permanente et de la remise à niveau qu’il s’agit de mettre en évidence, 
 celui de l’évaluation des agents titulaires.

 Le code de déontologie, tel qu’intégralement suspendu, stipule que l’agent consacre l’attention nécessaire à sa 
 formation professionnelle, et que le conseil national détermine, entre autres, le nombre d’heures et les sujets, 
 l’agent immobilier devant fournir les preuves nécessaires de leur suivi.

 En aucun cas, il ne devrait être question de conditionner la poursuite de l’activité d’agent immobilier à la réussite 
 d’un examen.

 En effet, le faire reviendrait à exiger la production d’un diplôme particulier, un titre non requis par la législation 
 sur la protection du titre et l’exercice de la profession.

 Evidemment, il peut être opportun, tant pour l’institut que pour les chargés d’enseignement d’évaluer par des tests 
 ponctuels les connaissances des intéressés.

 Cela étant, en ce qui concerne les agents dont l’agréation est soumise à la production des diplômes et titres visés 
 dans l’Arrêté Royal du 6 septembre 1993, il est vraisemblable que les cours données porteront sur les 
 modifications légales postérieures à leur délivrance, ou des avancées technologiques depuis cette date et les 
 intéressant particulièrement, dans la mesure où, aux termes-mêmes de la requête en protection du titre déposée
 par la C.I.B et l’U.P.I, ces agents bénéficient déjà de connaissances suffisantes pour exercer leur profession dans 
 des domaines aussi variés que : actes d’état civil, émancipation, interdiction, divorce, superficie, accession, égout 
 des toits, servitudes, testament, inscriptions marginales, obligations conventionnelles, bail à cheptel, nantissements, 
 taxes et exemptions fiscales, fusion de sociétés commerciales, parastataux, police des cours d’au non navigables, 
 conservation des monuments et sites, remembrements, évolution des techniques architecturales, évolution de 
 l’urbanisme au cours des siècles, plans-masses de logement, problèmes urbanistiques spirituels et de détente, 
 zonage, technologie du bâtiment, atlas des chemins vicinaux, organismes d’assurances de droit public, bons 
 hypothécaires, leasing, etc.
 Il semble d’autre part essentiel, pour des raisons tenant à l’indépendance du corps professoral et à la préservation 
 du caractère équitable des procédures disciplinaires, que les matières de la formation permanente soient prodiguées 
 par des personnes étrangères à l’IPI, son conseil national, ses chambres et commissions. 

 Si l’on sait que des comportements contraires à la déontologie peuvent être liés à l’ignorance ou la transgression
 des matières reprises ci-dessus, la tentation pourrait naître, auprès de responsables cumulant l’enseignement de la 
 formation avec le pouvoir d’établir des règles déontologiques et la faculté de suggérer ou d’initialiser enquêtes, 
 dénonciations ou poursuites au sein de l’IPI, de sanctionner ou d’écarter des confrères dont ils sont les concurrents 
 immédiats.

 Mais l’on peut espérer que les éminents spécialistes composant les instances de l’institut auront à coeur de garantir 
 l’indépendance de la formation à dispenser par les établissements organisés, reconnus ou subventionnés par les 
 pouvoirs publics, et de veiller à ce que cette dernière soit, de ce fait, dispensée de manière financièrement 
 accessible.

 En effet, lorsqu’on sait, au vu de certaines déclarations de responsables de l’PI, qu’il entrait dans leur intention 
 d’épurer le marché immobilier à travers l’obligation de l’exclusivité -et donc le code de déontologie-, il importe 
 d’éviter que par le biais de la formation permanente, on tente de réguler ce marché, une volonté sanctionnée par
 le Conseil d’Etat dans son arrêt du 24 septembre 1999 suspendant intégralement le code.

 Ce raisonnement sur l’indépendance du corps professoral, bien que transposable aux agents immobiliers
 stagiaires, ne semble pas avoir été malheureusement suivi, puisque l’Arrêté Royal du 3 février 1999 réglementant
 le stage (élaboré vraisemblablement à l’initiative de l’IPI) prévoit que la commission de stage de l’institut,
 elle-même composée de confrères concurrents, organise l’enseignement à dispenser aux stagiaires, émet l’avis
 sur le dossier de stage, qui, s’il est négatif, est susceptible de contraindre les agents sollicitant leur inscription au 
 tableau des titulaires à passer un examen d’aptitude auprès de cette même commission selon les modalités fixées
 par le Conseil national, actuellement composé en partie des mêmes personnes.

 N’eût-il pas été plus adéquat de confier cette épreuve à un organisme indépendant, non composé de personnes 
 cumulant des fonctions au sein de la commission de stage et du conseil national, ainsi qu’il apparaît à la lecture de 
 l’organigramme de l’IPI ?

 On peut souhaiter que les agents immobiliers auront la volonté –surtout le temps et les moyens- d’accroître et 
 perfectionner leurs connaissances professionnelles, malgré le niveau de connaissances encyclopédique 
 généreusement prêté par les initiateurs de la réglementation sur leur profession (connaissances dont l’aperçu donné 
 plus haut est particulièrement concis).

 En tout état de cause, tant que le présent code de déontologie sera suspendu ou qu’un document analogue et
 ayant force obligatoire ne sanctionnera pas légalement sur le plan disciplinaire l’obligation de suivre une formation 
 permanente, les agents titulaires ne devraient pas faire l’objet de poursuites sur ce point.

 Le rapport d’activité 1999 de l’IPI, qui ne semble pas avoir été publié à ce jour en dépit de l’obligation légale 
 de le faire pour le 30 juin dernier, révèlera sans doute l’impact de la suspension du code sur la formation 
 permanente et, nonobstant ladite suspension, le suivi par les titulaires des programmes mis au point.