 |
BOUWEN - RENOVEREN - MEDE-EIGENDOM
________________________________________________________________
Indien
er sectoren bestaan waar geschillen zo snel mogelijk moeten worden
opgelost, dan zijn het die van de bouw, de renovatie en de
mede-eigendom. Ze hebben immers betrekking op het centrum van het
privé- of het beroepsleven.
Arbitrage is de ideale procedure om conflicten op te lossen in deze
materies waar juridische en interpersoonlijke relaties vaak langlopend
zijn.
Bouwen –
renoveren
Vaak vergiftigt het kleinste bouwprobleem de levenskwaliteit of
vergroot het de ongemakken.
Omgekeerd moeten aannemers hun activiteiten op gezonde wijze kunnen
blijven beheren.
Aannemingscontracten betreffende de bouw en renovatie van onroerende
goederen vertegenwoordigen een belangrijk deel van alle burgerlijke en
handelsgeschillen.
Vandaag kan het maanden of zelfs jaren duren om dergelijke geschillen
voor een gewone rechtbank op te lossen. Dan hebben we het nog niet over
de beroepsprocedures waarvan men vaak het einde niet ziet.
Het komt dan ook wel vaker voor dat een eenvoudig bouwproject dat
normalerwijze in enkele weken of zelfs enkele dagen kan worden
gerealiseerd, jaren aansleept alvorens de eventuele betwiste aspecten
een oplossing krijgen.
Intussen kan de schade groter worden en kan het verlies hoog oplopen,
ongeacht wie verantwoordelijk is. Aanverwante projecten of
verbintenissen raken dan geblokkeerd.
Ook de totale prijs van deze procedures voor de rechtbank kan heel hoog
oplopen.
Gerechtelijke expertises kunnen eveneens heel duur zijn en het duurt
vaak maanden voor de rapporten worden opgesteld en aan de
geadresseerden worden bezorgd.
Arbitrage maakt het mogelijk geschillen in enkele weken op te lossen,
ook indien er expertises noodzakelijk zijn, daar de arbiter al
vóór de eerste [noot vertaler: corriger en
français: première] zitting kennis heeft van de elementen
in het dossier dat hem wordt overgelegd.
Natuurlijk moet de arbiter, die grosso modo dezelfde bevoegdheden als
een rechter geniet, afhankelijk van de aard van de werkzaamheden of
materialen een beroep doen op het advies van experts.
Hij waakt er echter over dat de rapporten worden opgesteld door
specialisten die hun normale tarieven aanrekenen en binnen heel korte
termijnen worden ingediend.
De praktijk lijkt aan te tonen dat aannemers en vaklieden steeds meer
aanvaarden dat een arbitragebeding in de contracten wordt opgenomen. Ze
beseffen immers dat klanten vastberaden zijn om niet meer te werken met
personen die zich uit principe verschuilen achter de willekeur en
termijnen van de gerechtelijke procedures, maar dat iedereen het recht
heeft snel te weten waar zijn gelijk of ongelijk ligt.
Het verdient dus aanbeveling om het onderstaande arbitragebeding op te
nemen in het bestek, het lastenboek of in elk akkoord dat voorafgaat
aan de beoogde of besliste werken:
‘Elk geschil betreffende deze
overeenkomst (aannemingscontract, bestek, lastenboek) en al zijn
gevolgen zal bij arbitrage worden beslecht door de Kamer van Arbitrage
en Bemiddeling vzw (tel. 02/511.39.90 – fax: 02/513.63.29 – e-mail:
info@arbitrage-mediation.be – website: www.arbitrage-mediation.be), in
overeenstemming met haar reglement.’
Gedwongen
mede-eigendom van onroerende goederen en groepen van onroerende goederen
De arbitrage op het vlak van gedwongen mede-eigendom is geldig indien overeengekomen na het ontstaan van een geschil,
zodat geschillen in verband daarmee aan de bevoegdheid van de
vrederechter in dit geval kunnen worden onttrokken.
Arbitrage kan bijgevolg niet op algemene wijze worden voorzien in de
statuten van het gebouw (dit gaat om een zeldzame uitzondering op de
mogelijkheid om contractueel en op voorhand te bepalen dat een
eventueel conflict door arbitrage kan worden opgelost).
Arbitrage kan een oplossing bieden voor het hele geschil dat
voortvloeit uit de interpretatie of de toepassing van de statuten
(basisakte en reglement van mede-eigendom), het huishoudelijk
reglement, de beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars of in
verband met de relaties met de syndicus.
Naar het voorbeeld van de relaties tussen de bewoners of tussen de
vereniging van mede-eigenaars en de syndicus kunnen ook de betrekkingen
tussen de vereniging van mede-eigenaars en de leveranciers door middel
van arbitrage worden opgelost. Dit kan zelfs in nauwelijks enkele weken
gebeuren indien de arbitrage op correcte wijze plaatsvindt.
Het past op te merken dat de potentiële verlamming van een
mede-eigendom immers niet noodzakelijk het gevolg is van interne feiten
of conflicten van een mede-eigendom.
Dergelijke verlamming kan, zelfs binnen een aan de basis vreedzame
mede-eigendom, voortvloeien uit de uitvoering van contracten die met
derden (bv. leveranciers) zijn gesloten, voornamelijk op het gebied van
werken, daar de moeilijkheden die ter zake ontstaan gewoonlijk leiden
tot interne spanningen op het vlak van aansprakelijkheid en het
voorzien van de nodige fondsen.
Op dit vlak kan een efficiënt arbitragebeding afgesloten na het ontstaan van een geschil een eventuele
verlamming vermijden of doen ophouden, des te meer daar
niettegenstaande de eventuele complexiteit van een geschil en de
tussenkomst van experts de toepassing van het beding in enkele weken
kan leiden tot het oplossen van de conflicten.
Heel wat aannemers aanvaarden het arbitragebeding. Ze stellen immers
vast dat mede-eigendommen weinig geneigd zijn om hun werking en hun
onroerende goederen schade te laten toebrengen door lange gerechtelijke
procedures. Bovendien hebben aannemers zelf ook belang bij een snelle
oplossing van een geschil dat een weerslag kan hebben op hun beheer of
hun financiële leefbaarheid.
|
