janvier 1999

M & W / P & S

(...) en notre cabinet sis à 1050 Bruxelles, rue Forestière, 10, Nous, Denis van der Mensbrugghe, arbitre dûment désigné par le Président de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation asbl, avons rendu la sentence arbitrale suivante
 

(...)

Attendu que l’action de Mr.M. et de Mme W. tend à la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 72.000 francs au titre d’indemnité à la suite du renon donné par ces derniers durant la première année de location ;

Attendu que Mr P. et Mme S. concluent au non fondement de cette action et introduisent une action reconventionnelle qui tend à entendre prononcer la nullité du contrat de bail, ou à tout le moins sa résolution aux torts du bailleur, subsidiairement à constater sa résiliation amiable et qui tend à la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 126.680 francs, au titre d’indemnisation et réparation des préjudices encourus.

---------------------------------------------

I. LES FAITS

Les principaux faits de la cause peuvent être résumés comme suit :
 

1.- 

Par contrat de bail de résidence principale signé mais non daté, Mr et Mme M-W donnent en location à Mr P et Mme S un appartement duplex sis à S., rue M, pour une durée de 9 ans prenant cours le 1er octobre 1996 pour se terminer le 30 septembre 2005 ;

 2.-

Après que le procès-verbal de constat d’état des lieux locatifs fut dressé par Mr C, expert immobilier, Mr P et Mme S ont emménagé le 30 septembre dans les lleix litigieux ;
 

3.-

Le jour-même de cet aménagement, C M, âgé de 10 ans au moment des faits, fit une chute dans l’escalier en colimaçon et s’ouvrit l’arcade sourcilière ;

4.-

Sur demande des défendeurs, Mr et Mme M-W ont fourni des plaques en plexiglas pour protéger les abords de l’escalier ;

5.-

Le 29 novembre 1996, Mr P et Mme S ont adressé une lettre de renon à leurs propriétaires, avec un préavis de trois mois.

II. DISCUSSION

Attendu que les défendeurs contestent la réalité de l’existence même du contrat de bail conclu avec les demandeurs, au motif que le bien loué ne répondait pas aux exigences élémentaires de sécurité de l’entrée dans les lieux (conclusions des défendeurs, p.3) ;

Attendu que l’article 2 de la loi du 20 février 1991 – dans sa formulation applicable au moment des faits – concernant les baux relatifs à la résidence principale du preneur énonce :

Etat du bien loué

Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Cette condition s’apprécie par référence à l’état du bien au moment de l’entrée en jouissance du preneur.

Que le législateur n’a pas défini les notions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, laissant à la jurisprudence le soin de dégager le contour de celles-ci (Voy. J.P. Charleroi (1er canton), 13 janvier 1994, JLMB, 1995, 630) ;

Que la jurisprudence a ainsi dégagé que

l’obligation de sécurité élémentaire implique (...) une cage d’escalier éclairée et stable, (...)
(Voy, not. RAES et PAUWELS, Manuel permanent des baux à loyers, p.BII – 2-1) ;

Attendu qu’il ressort des éléments de la cause que l’escalier litigieux est un escalier en colimaçon ;

Que le sommet de cet escalier, à hauteur du 3ème étage, présente des espaces vides débouchant sur la cage d’escalier proprement dite, sans protection ;

Que cette situation constitue assurément un certain danger pour les occupants de l’appartement ;

Attendu toutefois d’une part que Mr P et Mme S ont pu prendre connaissance de ce danger et en mesurer l’intensité lors de la visite des lieux ; qu’ils ont accepté d’occuper les lieux en connaissance de cause ;

Que d’autre part, des panneaux en plexiglas ont été placés dès le 24 octobre 1996 pour fermer l’accès au vide laissé entre les poteaux déjà existants ;

Attendu que la circonstance qu’un espace restait accessible et non protégé n’est pas de nature à entraîner la nullité du contrat de bail sur base de l’article 2 précité ;

Qu’en effet, il appartenait aux locataires d’aviser les propriétaires de ce problème, de le mettre en demeure d’y remédier, et le cas échéant, d’y remédier eux-mêmes quitte à procéder ensuite à une retenue partielles des loyers ;

Que les consorts P-M n’apportent pas la preuve qu’ils auraient procédé de la sorte, ayant préféré rompre le contrat et en demander l’annulation ;

Attendu que la demande d’annulation du contrat de bail pour défaut de sécurité est par conséquent non fondée ;

Attendu que subsidiairement, Mr P et Mme S soutiennent que le contrat de bail a été résilié amiablement ;

Attendu que a seule pièce produite à l’appui de cette affirmation est une lettre par laquelle Mr M enjoint ses locataires à trouver un remplaçant ;

Que l’on ne peut déduire de ce courrier que Mr M et Mme W auraient renoncé à l’indemnité de trois mois à laquelle ils ont droit ;

Que de plus, le nouveau locataire fut trouvé par les propriétaires eux-mêmes et non par les locataires sortant ;

Attendu qu’il apparaît de ce qui précède qu’il y a lieu de faire droit à la demande principale alors que la demande reconventionnelle ne peut, en conséquence, être accueillie ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement et en dernier ressort, écartant toutes autres conclusions,

Déclarons la demande principale recevable et fondée ;

Condamnons Mr P et Mme S à payer à Mr M et Mme W la somme de septante-deux mille francs belges, majorée des intérêts compensatoires depuis le 29 novembre 1996, puis des intérêts judiciaires ;

Autorisons le déblocage de la garantie locative constituée pour un montant de 72.000 francs au profit des demandeurs, la somme ainsi débloquée et ses intérêts venant en déduction du montant des condamnations ;

Déclarons la demande reconventionnelle recevable mais non fondée ;

En déboutons les défendeurs au principal, demandeurs sur reconvention, aux dépens et frais liquidés jusqu’ores à la somme de vingt mille francs.