Audience du 5 juin 1998

(...)

Attendu que la partie défenderesse, dûment convoquée, ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Attendu que le dossier transmis par voie recommandée à la partie défenderesse par la partie demanderesse n'a pas été pris en charge par la première.

Attendu que la partie demanderesse ne demande pas le renvoi.

Attendu qu'en conséquence, la présente décision est réputée rendue de manière contradictoire.

(...)

1. Attendu que le litige trouve son assise dans l'exécution d'un bail de résidence conclu entre les parties le 15 juillet 1996.

2. Attendu que la partie demanderesse réclame le paiement d'un arriéré de loyer (indexation comprise) et de charges au 15 juin 1998 de 81.384 francs.

Attendu que cette demande n'a jamais été contestée.

Attendu que la partie demanderesse demande à bon droit de réserver la décision quant au décompte final de charges relatives à l'exercice juillet 1997-juin 1998 et au règlement des dernières factures de consommation d'eau.

Attendu qu'elle demande de réserver la décision en ce qui concerne les loyers à devoir d'ici à la résolution, celle-ci étant postulée.

3. Attendu que la partie demanderesse reconnaît devoir une somme de 1.000 francs à la partie défenderesse pour prix de son intervention dans des frais de réparation à une baignoire.

4. Attendu que la partie demanderesse postule à titre principal la résolution du bail aux torts de la partie défenderesse (avec allocation de l'indemnité contractuelle de trois mois de loyer et expulsion des lieux) pour paiements irréguliers non justifiés des loyers et charges, et à titre subsidiaire, la condamnation de la partie défenderesse à une astreinte en vue d'obtenir le paiement, à échéance contractuelle, des sommes dues en vertu du bail, précisément le loyer et les charges.

 Attendu que la partie demanderesse étaie sa demande principale du non respect par la partie défenderesse de son obligation de jouir en bon père de famille, argumentation qui s'appuie, sur ce point, sur des courriers adressés à cette dernière pendant plusieurs mois par le conseil de gérance de l'immeuble dans lequel se trouve le bien loué, et faisant état de nombreuses plaintes des habitants de l'immeuble au sujet du comportement de la partie défenderesse ainsi que de personnes dont elle répond.

Attendu qu'il ressort desdis courriers joints au dossier que des trangressions de l'obligation de jouissance en bon père de famille par la partie défenderesse sont répétées.

Qu'elles consistent, entre autres, en divers actes de vandalismes, souillures (fenêtres, cour) et détériorations dans les communs (utilisation irrégulière du vide-ordures, dégâts à l'ascenseur, au système électrique) et nuisances sonores (cris, forte musique et claquements de portes après 22 heures 30).

Attendu que les comportements, longuement décrits pour le surplus dans le dossier, contreviennent à l'obligation de la partie défenderesse de jouir des lieux en bon père de famille.

Attendu que cette obligation ne se limite pas à l'intérieur des murs privatifs; qu'elle s'applique également aux locaux affectés à l'usage de la communauté de personnes vivant en copropriété au sein de l'immeuble où se situe le bien loué par la partie défenderesse.

Attendu qu'à cet égard, il est flagrant que cette dernière ne se soucie nullement de respecter ou de faire respecter par lui même et les personnes dont il répond le bien-être des occupants de l'immeuble.

Attendu que les comportements précités justifient la résolution du bail aux torts de la partie défenderesse, de sorte que la demande subsidiaire devient sans objet.

5. Attendu que la partie demanderesse sollicite la nomination d'un expert aux fins détablir un état des lieux de sortie.

Attendu que nonobstant l'absence d'état des lieux d'entrée détaillé, il y a lieu de faire droit à cette demande, le comportement de la partie défenderesse laissant craindre que de nombreuses déprédations aient eu lieu au sein des locaux privatifs, excédant fortement de manière probable les inconvénients résultant de la présomption édictée par la loi.

Que l'expertise permettrait ainsi, le cas échéant, à la partie demanderesse de renverser cette présomption.

6. Attendu que la partie demanderesse demande le débloquage de la garantie locative de 60.000 francs constituée en espèces en début de bail.

 Attendu que cette demande est justifiée.
 

PAR CES MOTIFS,
 

Je soussigné, Olivier DOMB, Arbitre-Président de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation asbl,  prononce en premier et dernier ressort la sentence suivante:
 

1. Condamne la partie défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 81.384 francs au titre d'arriérés de loyers et de charges au 15 juin 1998, somme à diminuer de 1.000 francs pour intervention de la partie demanderesse dans les frais de réparation de la baignoire.

2. Prononce la résolution du bail conclu, avec effet au 30 juin 1998 12 heures, date et heure auxquelles la partie défenderesse devra avoir vidé entièrement les lieux loués.

A compter de cette date, la partie demanderesse sera habilitée à faire expulser la partie défenderesse par tout huissier, accompagné, s'il échet, de la force publique, sous réserve de l'homologation préalable de la présente sentence.

Condamne la partie défenderesse à verser à la partie demanderesse le montant contractuellement prévu pour la résolution du bail aux torts de la partie défenderesse, et équivalent à trois mois de loyer en cours au 15 juin 1998, tel qu'indexé.

3. Désigne Monsieur  C, expert, ou l'expert désigné par l'expert C pour le remplacer pendant les vacances, aux fins de procéder à l'expertise de sortie locative des lieux loués, de déterminer le montant des dégâts et chômage locatifs, excepté ce qui aura péri par force majeure ou se sera détérioré par usure normale.

Condamne, en vertu du bail, la partie défenderesse à subir la totalité des frais de l'expertise; l'expert est toutefois habilité à pouvoir se faire provisionner par la partie demanderesse préalablement à l'exécution de sa mission.

4. Réserve à statuer sur les loyers à devoir jusqu'au jour de l'expulsion, ainsi que sur le dernier exercice des charges juillet 1997-juin 1998, outre les dernières factures de consommation d'eau.

5 Autorise le débloquage de la garantie locative telle que mentionnée plus haut, au profit de la partie demanderesse, afin de lui permettre de combler sa créance sans porter préjudice au solde de cette dernière.

6. Condamne la partie défenderesse à rembourser à la partie demanderesse les frais et dépens de l'instance, les premiers liquidés à hauteur de 1.000 francs belges, les seconds à hauteur de 8.000 francs, dont quatre mille ont déjà été provisionnés par la partie demanderesse.

 Prononce entretemps le versement du solde/dépens de 4.000 francs à charge de la partie demanderesse au profit du compte de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation asbl.

7. Prononce l'exécution provisoire de la sentence sans caution ni cantonnement.
 

Ainsi jugé et signé à l'audience tenue le 5 juin 1998 à Bruxelles, Place Brugmann, 7, 1000 Bruxelles